Como transferir o imóvel para o seu nome depois da partilha

O registro é o ato que transfere, não a assinatura

Entre vivos, a propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis — é o que está no art. 1.245 do Código Civil. Enquanto esse registro não acontece, o alienante continua sendo tido como dono. A regra vale igualmente para a partilha do divórcio: o documento assinado no tabelionato de notas precisa ser levado ao cartório de imóveis da circunscrição onde o bem está situado.

São duas serventias diferentes e é comum confundir. O tabelionato de notas lavra a escritura; o Registro de Imóveis é quem escreve na matrícula. A Lei de Registros Públicos organiza esse sistema de assentos e averbações, e é por ela que se explica por que a certidão de matrícula atualizada é o único documento que prova quem é o proprietário hoje.

Meação não é transmissão — e o imposto segue essa lógica

A Constituição atribui aos Municípios, no art. 156, II, o imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis por ato oneroso. Aos Estados cabe, pelo art. 155, I, o imposto sobre transmissão causa mortis e doação. Toda a discussão sobre tributo na partilha do divórcio gira em torno de encaixar o caso em uma dessas duas competências — ou em nenhuma delas.

Quando cada cônjuge recebe metade do patrimônio comum, não há aquisição de coisa alheia: há divisão do que já era de ambos. Nessa hipótese não se está diante de uma transmissão tributável, e o registro costuma ser feito sem guia de imposto. A conversa muda quando a divisão é desigual.

Torna, excesso de meação e a guia que o cartório vai pedir

Suponha um casal com um apartamento e um saldo em conta. Se um fica com o imóvel inteiro e compensa o outro em dinheiro, existe um excesso sobre a meação e existe pagamento por ele: a operação tem feição onerosa, e o imposto municipal tende a incidir sobre essa parcela excedente. Se o excesso é entregue sem contrapartida, por liberalidade, a natureza é de doação e a discussão migra para o imposto estadual.

A definição de alíquota, base de cálculo, isenções e prazo de recolhimento não está em lei federal: é matéria de legislação municipal, no caso do imposto sobre transmissão onerosa, e estadual, no caso do imposto sobre doação. Por isso não existe resposta nacional única, e conferir a norma do seu Município antes de assinar a escritura evita ter de refazer o ato ou pagar acréscimo por atraso.

Certidões e guias que o oficial vai exigir

A lista varia entre serventias, mas o núcleo se repete:

• Traslado da escritura pública de divórcio com a partilha descrita, ou o formal de partilha e a certidão de trânsito em julgado quando o divórcio foi judicial. É o título; sem ele não há registro.
• Certidão de casamento com a averbação do divórcio. Ela comprova que o estado civil já foi alterado no registro civil, o que dá coerência à cadeia registral.
• Comprovante de recolhimento do imposto ou o reconhecimento formal de não incidência pelo órgão fazendário. O oficial não decide sozinho que o tributo não é devido.
• Certidão de matrícula atualizada e certidões negativas exigidas pela serventia, que revelam ônus, penhoras e indisponibilidades capazes de barrar o ato.

Nota de exigência: o que fazer quando o registro é devolvido

O oficial pode devolver o título com nota de exigência quando encontra descrição imprecisa do imóvel, divergência de nome ou qualificação entre a escritura e a matrícula, ausência de comprovação fiscal ou cláusula ambígua sobre qual fração cabe a quem. Não é recusa definitiva: é uma lista do que falta.

Parte dessas exigências se resolve com retificação simples; outra parte obriga a lavrar escritura de rerratificação no tabelionato, com a presença dos dois ex-cônjuges — o que fica difícil se a relação azedou depois do divórcio. Escrever a cláusula de partilha com a descrição do imóvel copiada da matrícula, ainda na fase da minuta, é o que evita esse retrabalho, e é uma das razões pelas quais vale ter um advogado revisando o texto antes da assinatura, mesmo quando tudo está combinado entre o casal.

Há ainda o cenário em que a escritura foi assinada anos atrás e nunca registrada. Isso não invalida o título, mas o tempo cobra o seu preço: mudanças de estado civil, dívidas de um dos ex-cônjuges e penhoras anotadas na matrícula podem ter surgido no intervalo e precisarão ser enfrentadas antes de o registro sair.