Prazo do ITBI e multa por atraso na escritura
A escritura está pronta, mas o ITBI não foi pago dentro do prazo que a prefeitura fixou, e agora a guia chega com multa e juros somados ao valor original. Esse é um problema comum em negociações mais longas, quando o comprador programa o pagamento para depois da assinatura e perde a janela sem perceber. Este texto explica quem fixa o prazo de recolhimento, por que a multa por atraso é legal e o que pode ser feito quando o valor cobrado parece desproporcional.
Quem define o prazo de pagamento do ITBI
O ITBI é imposto municipal, e cada prefeitura fixa, em lei própria, o prazo para o contribuinte recolher o imposto — normalmente antes da lavratura da escritura ou dentro de um número determinado de dias após a emissão da guia de cálculo, que costuma ter validade limitada. Não existe prazo único federal para o recolhimento do ITBI, porque o art. 156, II, da Constituição atribui a competência tributária sobre esse imposto aos municípios, e cabe à legislação local disciplinar o procedimento de arrecadação.
A multa por atraso precisa estar prevista em lei
O art. 97, IV, do CTN exige que a cominação de penalidades para as ações ou omissões contrárias a seus dispositivos seja estabelecida por lei — ou seja, o município só pode cobrar multa por atraso no ITBI se essa multa e seu percentual estiverem previstos na lei municipal que instituiu o imposto, e não por ato infralegal (decreto, portaria). Isso não impede a cobrança: a grande maioria dos municípios já tem essa previsão legal, com percentuais que costumam crescer conforme o tempo de atraso, dentro de um teto legal.
Quando a multa pode ser questionada
A multa por atraso é distinta da multa por sonegação ou fraude: quando o contribuinte apenas atrasou o pagamento de um valor corretamente declarado, a penalidade tende a ser a multa moratória, geralmente mais branda. Se o município aplicar percentual de multa incompatível com o previsto em lei, ou cobrar como se fosse sonegação um simples atraso de poucos dias, cabe impugnação administrativa apontando o excesso, com base no princípio da legalidade estrita em matéria de penalidade tributária.
Reflexo prático na escritura e no registro
O tabelião normalmente exige a guia de ITBI quitada, ou pelo menos emitida, para lavrar a escritura, e o cartório de registro de imóveis exige o comprovante de pagamento para efetivar o registro. Um caso frequente: comprador que assina a escritura com a guia ainda dentro do prazo, mas demora para levar o título a registro — nesse intervalo, se a guia perder a validade, pode ser necessário emitir nova guia, já com atualização de valor, o que às vezes surpreende quem não sabia que a guia tinha prazo de validade próprio, distinto do prazo de pagamento.
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