Comissão de corretagem: entre o Código Civil e a tese repetitiva do STJ
Quem paga a comissão do corretor na compra de um imóvel: quem vende ou quem compra? A pergunta parece simples, mas gerou tantas ações judiciais que o Superior Tribunal de Justiça precisou fixar uma tese em julgamento repetitivo para uniformizar a resposta.
O contrato de corretagem no art. 722 do Código Civil
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra por mandato ou prestação de serviços se obriga a obter para ela um ou mais negócios, mediante remuneração paga somente se a intermediação resultar em contrato efetivamente celebrado. Nada impede que as próprias partes ajustem, no contrato de compra e venda, quem arca com essa comissão.
O Tema 938 do STJ sobre quem paga a comissão
Em julgamento de recursos repetitivos, o Tema 938 do STJ tratou da possibilidade de o comprador ser cobrado pela comissão de corretagem quando o serviço foi contratado pelo vendedor ou pela incorporadora, além de discutir o início do prazo prescricional para pedir de volta valores pagos indevidamente a esse título. A tese reconhece que é válida a transferência contratual dessa obrigação ao comprador, desde que informada de forma clara antes da assinatura.
Comissão embutida no preço: quando vira abuso
O problema não está em o comprador pagar a comissão, e sim em ela ser escondida dentro do preço total do imóvel sem informação clara, de forma que o comprador não saiba exatamente quanto está pagando a esse título nem tenha chance real de negociar. Quando essa transparência falta, a cobrança tende a ser considerada abusiva e sujeita à devolução.
Prazo para reaver valores pagos indevidamente
A tese do STJ também define o marco inicial do prazo prescricional para o pedido de restituição, contado a partir do efetivo desembolso da quantia pelo comprador, e não da celebração do contrato principal — distinção que costuma ser decisiva para saber se o pedido ainda está dentro do prazo.
Quando o comprador não consegue reaver o valor
Se o contrato deixou claro, de forma destacada, que a comissão seria suportada pelo comprador, e o valor foi apresentado separadamente do preço do imóvel antes da assinatura, a cobrança costuma ser mantida. A dificuldade de reaver o valor aumenta quando o comprador não guardou o contrato original ou os comprovantes de pagamento da corretagem.
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