Incorporação imobiliária: as regras que cercam a venda na planta
Um empreendimento pode ser anunciado e vendido antes de o primeiro tijolo ser assentado, mas a lei só permite isso depois que a incorporadora registra, no cartório de imóveis, um conjunto de documentos que garantem que o terreno e o projeto existem de fato. Esse conjunto de regras é o que se chama de incorporação imobiliária.
O memorial de incorporação exigido pelo art. 32 da Lei 4.591/1964
Antes de negociar qualquer unidade autônoma, o incorporador precisa arquivar no Registro de Imóveis competente documentos como o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo das unidades, a discriminação das frações ideais e certidões negativas de débitos e ações. Sem esse arquivamento, a venda de unidades ainda na planta é irregular, e o comprador fica exposto a riscos que a lei tentou justamente afastar.
O patrimônio de afetação e a proteção contra a falência da construtora
Desde que a Lei 10.931/2004 incluiu o art. 31-A na Lei 4.591/1964, o incorporador pode submeter o empreendimento ao regime de afetação: o terreno, as acessões e os recursos daquela incorporação específica ficam separados do restante do patrimônio da empresa e destinados apenas à conclusão daquela obra. Na prática, isso significa que, se a construtora quebrar, os recursos daquele empreendimento não entram na massa falida para pagar outros credores — servem primeiro para terminar as unidades vendidas.
O habite-se e a individualização das unidades
Concluída a obra e obtido o habite-se junto à prefeitura, o art. 44 da mesma lei determina que o incorporador requeira a averbação da construção e a individualização de cada unidade na matrícula, passo necessário para que cada comprador consiga finalmente registrar o imóvel em seu próprio nome.
Documentos que valem a pena conferir antes de assinar
Vale pedir ao vendedor a certidão do registro do memorial de incorporação, a matrícula atualizada do terreno, o alvará de construção e, quando o regime de afetação estiver ativo, o relatório de acompanhamento da obra que a lei exige periodicamente. A ausência desses documentos não impede necessariamente a compra, mas indica maior risco.
Quando a proteção legal não alcança o comprador
Empreendimentos vendidos sem o registro do memorial, loteamentos disfarçados de incorporação ou negócios fechados diretamente com pessoas físicas sem qualquer arquivamento no cartório ficam fora da rede de proteção da Lei 4.591/1964, o que costuma dificultar bastante a recuperação de valores em caso de problema.
Perguntas frequentes
O patrimônio de afetação é obrigatório em toda incorporação?
Não; a lei deixa a critério do incorporador adotar o regime, embora ele seja hoje bastante comum justamente por atrair compradores e financiadores mais seguros quanto à conclusão da obra.
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