De quem é a obrigação de pagar a comissão do corretor na revenda
Vender ou comprar um imóvel usado por meio de corretor, fora do regime de incorporação imobiliária, costuma esbarrar numa pergunta que o contrato de compra e venda raramente responde de forma explícita: quem paga a comissão? O Código Civil não impõe, para a revenda comum, uma regra fixa de que o vendedor sempre paga ou de que o comprador sempre paga; o critério legal, na ausência de ajuste expresso, remete aos usos do lugar.
O que o contrato de corretagem realmente regula
O art. 722 do Código Civil define a corretagem como o contrato pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou subordinação, se obriga a conseguir para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. Quem contrata o corretor, o vendedor, o comprador, ou às vezes ambos informalmente, é, em princípio, quem assume a obrigação de remunerá-lo, porque é essa pessoa que figura como cliente no contrato de mediação, ainda que verbal.
Quando o contrato de compra e venda é omisso sobre a comissão
Se nem o contrato de corretagem nem o contrato de compra e venda fixam expressamente quem paga, o art. 724 do Código Civil resolve a lacuna remetendo a remuneração à natureza do negócio e aos usos locais. Na prática do mercado imobiliário de imóveis usados, o costume mais difundido é o vendedor contratar o corretor e assumir o pagamento da comissão sobre o valor da venda, mas isso não é regra fechada: em muitas praças e em negociações específicas, comprador e vendedor combinam livremente rateio diferente, ou o comprador assume diretamente a comissão de quem o representou na busca do imóvel.
A remuneração é devida mesmo sem escritura já lavrada
O art. 725 do Código Civil considera devida a remuneração ao corretor assim que ele obtém o resultado previsto no contrato de mediação, em regra, a aproximação das partes que leva ao acordo de compra e venda, ainda que o negócio não se efetive depois por arrependimento de uma das partes. Isso significa que a comissão pode ser exigível já na assinatura de um compromisso ou de uma proposta aceita, independentemente de a escritura definitiva e o registro só ocorrerem meses depois.
Cláusula expressa evita a maior parte dos conflitos
Como a lei remete a definição a usos locais na ausência de ajuste, a forma mais segura de evitar discussão é registrar por escrito, no próprio instrumento de corretagem ou na proposta de compra, quem paga a comissão e sobre qual valor ela incide. Vendedor e comprador podem negociar livremente essa divisão antes de fechar negócio; o que gera litígio, na prática, é a omissão combinada com expectativas diferentes de cada parte sobre quem assumiria o custo.
Quando o comprador pode ser cobrado mesmo sem ter contratado o corretor
Há situações em que o corretor atuou a pedido do vendedor, mas o comprador aceitou negociar diretamente com ele durante visitas e tratativas, sem nunca formalizar contrato próprio. Nesses casos, a regra geral do art. 722 aponta o vendedor como o cliente que efetivamente contratou a mediação, e a cobrança direta ao comprador tende a não prosperar, salvo se houver prova de que o comprador também assumiu, por acordo próprio, parte da comissão. Um advogado pode revisar o histórico da negociação e a redação da proposta antes da assinatura, com triagem remota por WhatsApp, para deixar claro, desde o início, quem arca com a comissão.
Perguntas frequentes
Existe lei que diga que é sempre o vendedor quem paga a comissão?
Não. O Código Civil não fixa essa regra para a revenda de imóvel usado; na ausência de ajuste expresso, a remuneração segue a natureza do negócio e os usos do lugar, conforme o art. 724.
Posso combinar que o comprador paga a comissão?
Sim, desde que fique claro no contrato de corretagem ou na proposta de compra, evitando divergência posterior sobre quem assumiria o valor.
A comissão só é devida depois da escritura registrada?
Não necessariamente. O art. 725 considera a remuneração devida quando o corretor obtém o resultado previsto, o que costuma ocorrer já no acordo entre as partes, antes da escritura definitiva.
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