Enfiteuse e aforamento: por que não se cria mais
Quem herda um imóvel antigo, ou lida com terreno de marinha na orla, às vezes encontra a palavra "enfiteuse" (ou "aforamento") na escritura e não sabe o que ela significa. Trata-se de um direito real muito antigo em que a propriedade se parte em dois: de um lado o senhorio direto, que continua sendo o dono do solo; de outro o enfiteuta, ou foreiro, que recebe o domínio útil e passa a usar, fruir e até transmitir o imóvel quase como se fosse seu, em caráter perpétuo. A peculiaridade é que esse instituto foi deliberadamente "congelado". Desde 2003, a lei não permite mais constituir novas enfiteuses; só sobrevivem as que já existiam e algumas hipóteses especiais.
Domínio útil, domínio direto e o pagamento do foro
Na enfiteuse, o foreiro exerce sobre o imóvel poderes amplos e duradouros, mas paga ao senhorio uma pensão anual fixa e invariável, chamada foro ou cânon. Enquanto pontualmente paga esse valor, o enfiteuta pode construir, plantar, alugar e transmitir o domínio útil aos seus herdeiros, sem que o senhorio possa retomar o bem por vontade própria.
Há ainda uma cobrança que costuma surpreender: quando o domínio útil é vendido a um terceiro, o senhorio tem direito ao laudêmio, uma quantia calculada sobre o valor da transação. É essa combinação de perpetuidade e de encargos periódicos que tornou a enfiteuse um instituto pesado e, aos poucos, indesejado pela ordem jurídica moderna.
Por que o Código Civil vedou novas enfiteuses
O Código Civil de 2002, no art. 2.038, proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, determinando que as existentes ficam subordinadas às regras do Código Civil anterior, de 1916, até sua extinção. Também vedou expressamente cobrar laudêmio sobre construções e plantações feitas pelo próprio foreiro e criar enfiteuse sobre terrenos para edificação urbana.
A intenção foi encerrar gradualmente um regime considerado incompatível com a função social da propriedade, substituído, na prática, pelo direito de superfície. As enfiteuses antigas não desaparecem de imediato: elas caminham para a extinção, especialmente pelo resgate, em que o foreiro paga um valor e consolida em suas mãos a propriedade plena.
A exceção dos terrenos de marinha
Nem tudo foi tocado pela proibição. A Constituição, no art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, ressalvou o regime dos terrenos de marinha e seus acrescidos, que pertencem à União e continuam sob aforamento e ocupação regidos por legislação própria. Por isso imóveis próximos ao mar e a certos rios ainda geram cobrança de foro e de laudêmio pela União, sem que isso se confunda com uma enfiteuse comum entre particulares. Entender em qual desses regimes o imóvel se enquadra é o primeiro passo para saber o que se deve pagar e a quem.
Perguntas frequentes
Posso criar uma enfiteuse nova hoje?
Não. Desde a vigência do Código Civil de 2002, o art. 2.038 proíbe constituir novas enfiteuses e subenfiteuses. O que existe são as anteriores, ainda regidas pelo Código de 1916, e o regime especial dos terrenos de marinha da União.
Qual a diferença entre enfiteuse e direito de superfície?
A enfiteuse é perpétua e não pode mais ser criada; o direito de superfície é temporário, admite prazo determinado e é o instituto moderno usado hoje para permitir que alguém construa ou plante em terreno alheio.
O que é o laudêmio?
É a quantia devida ao senhorio direto (ou à União, nos terrenos de marinha) quando o domínio útil do imóvel enfitêutico é transferido de forma onerosa a um terceiro, calculada sobre o valor da operação.
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