O que é o direito real de superfície
Imagine que você tem um terreno parado e alguém quer erguer ali um galpão, ou que você precisa de um lote para construir mas não quer comprá-lo. O direito de superfície resolve exatamente esse encontro de interesses: o proprietário concede a outra pessoa, o superficiário, o direito de construir ou plantar em seu terreno por um tempo, sem transferir a propriedade do solo. Durante a concessão, quem constrói é dono da construção; quem cedeu continua dono da terra. Ao final, salvo o que o contrato dispuser, a obra se incorpora ao terreno. É o instituto moderno que ocupou o lugar da antiga enfiteuse.
Como a concessão nasce e o que o superficiário assume
O direito de superfície se constitui por escritura pública levada a registro no cartório de imóveis, conforme o art. 1.369 do Código Civil. A concessão pode ser gratuita ou onerosa; sendo onerosa, as partes ajustam se o pagamento, chamado solarium, será único ou em prestações.
Enquanto durar, o superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, na forma do art. 1.371. Ele também pode transferir o direito a terceiros e transmiti-lo por herança, sem que o proprietário possa cobrar qualquer valor por essa transferência, o que marca a distância em relação ao laudêmio da enfiteuse.
O direito de preferência das duas partes
A lei procura manter juntos, no futuro, o solo e a construção. Por isso, se o proprietário quiser vender o terreno, o superficiário tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições; e se o superficiário quiser ceder seu direito, o proprietário também tem preferência, segundo o art. 1.373. Quem for preterido nesse direito pode buscar reparação. Extinta a superfície, o proprietário passa a ter, em regra, a propriedade plena da construção ou plantação, independentemente de indenização, salvo estipulação em contrário no contrato.
Dois regimes: Código Civil e Estatuto da Cidade
Existe um detalhe que confunde muita gente: a superfície tem dois regimes paralelos. Entre particulares em geral vale o Código Civil, que exige prazo determinado e, em regra, não alcança o subsolo e o espaço aéreo além do necessário à construção. Já o Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001, disciplina a superfície no contexto da política urbana e admite prazo determinado ou indeterminado, além de expressamente abranger o subsolo e o espaço aéreo do terreno, conforme seus arts. 21 a 24. Saber sob qual regime o contrato foi firmado muda o prazo e a própria extensão do que se pode construir.
Perguntas frequentes
O direito de superfície precisa de registro?
Sim. Ele se constitui por escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Sem o registro, não nasce o direito real, e o ajuste vale apenas como obrigação entre as partes.
Quem paga o IPTU durante a superfície?
Em regra o superficiário, pois o art. 1.371 do Código Civil lhe atribui os encargos e tributos que recaem sobre o imóvel, salvo disposição diferente no contrato.
Ao término, a construção fica com quem?
Com o proprietário do terreno, que passa a ter a propriedade plena da obra ou plantação, sem indenização, a menos que o contrato preveja o contrário.
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