Enfiteuse em atraso: até quando o foreiro podia pagar
Comisso é a perda do domínio útil pelo foreiro que deixa de pagar as pensões devidas ao senhorio. A pergunta prática, resolvida pela Súmula 122, era sobre o momento limite: passado o prazo do inadimplemento, ainda dava para quitar o atraso e conservar o bem?
A resposta do tribunal
O enunciado firmou que o enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.
O efeito é generoso com o foreiro: até que o juiz declare a perda, o pagamento integral do que está em atraso restaura a situação anterior. A mera configuração do inadimplemento não extingue automaticamente o direito real.
Por que a sentença era o marco
A compilação oficial remete, ao lado da Súmula 122, à Súmula 169 do próprio Supremo, segundo a qual depende de sentença a aplicação da pena de comisso.
As duas leem juntas uma mesma opção do sistema: a perda de um direito real não opera de pleno direito por ato do credor. Enquanto o Judiciário não declara, o vínculo subsiste, e subsistindo o vínculo é possível cumpri-lo. A base indicada na compilação está nos arts. 692, II, 959, I, e 1.092, parágrafo único, do Código Civil de 1916, este último com a regra geral que autoriza a parte a purgar a mora nos contratos.
O que era a enfiteuse
Direito real sobre coisa alheia em que o senhorio conservava o domínio direto e o foreiro adquiria o domínio útil, com poderes muito próximos aos de proprietário, pagando ao senhorio uma pensão anual — o foro — e, nas transmissões, o laudêmio.
Era figura comum em terrenos urbanos de origem antiga e em terras de marinha. O Código Civil de 1916 disciplinava o instituto no capítulo próprio, prevendo a extinção pelo comisso quando o foreiro deixasse de pagar as pensões por três anos consecutivos, hipótese em que o senhorio indenizaria as benfeitorias necessárias.
Enfiteuse hoje: nenhuma nova, muitas antigas
O Código Civil de 2002 proibiu a constituição de enfiteuses e subenfiteuses no art. 2.038, subordinando as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil de 1916 e às leis posteriores.
A consequência é dupla e explica a permanência do tema. Não nascem novas enfiteuses, mas as antigas continuam, regidas pela lei revogada — o que mantém viva a discussão sobre comisso, foro e laudêmio. O mesmo artigo veda, nesses aforamentos, a cobrança de laudêmio sobre o valor das construções e benfeitorias, entre outras restrições.
Situações em que o tema ainda aparece
Aforamentos urbanos antigos, terrenos de marinha e imóveis com domínio direto de instituições religiosas ou de famílias tradicionais continuam gerando cobranças de foro e ameaças de comisso.
Quem recebe uma notificação desse tipo deve verificar a cadeia dominial na matrícula, a existência efetiva do aforamento, o valor cobrado e a prescrição das parcelas antigas. Regimes específicos, como o dos terrenos de marinha administrados pela União, têm normas próprias. Para orientação sem custo, a Defensoria Pública e os núcleos de prática jurídica das faculdades atendem esse tipo de consulta.
Perguntas frequentes
Purgar a mora significa pagar apenas as parcelas atrasadas?
O conceito abrange o pagamento do que está em atraso com os acréscimos devidos, de modo a recolocar a relação no estado anterior ao inadimplemento.
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