Liberdade de forma e os negócios que exigem escritura
Antes de fechar um negócio, é comum a dúvida: basta assinar um papel entre as partes ou é obrigatório ir ao cartório lavrar escritura? A resposta depende do que se está contratando. O ponto de partida do Código Civil é a liberdade de forma, mas ele reserva alguns negócios para a forma solene, e ignorar essa exigência pode simplesmente invalidar o acordo.
A regra é a liberdade de forma
Na ausência de solenidade imposta por norma, o art. 107 do Código Civil permite que a vontade seja exteriorizada pelo meio escolhido pelos contratantes. Assim, conversa, mensagem ou instrumento particular podem formar o vínculo. O documento escrito continua prudente para demonstrar conteúdo e consentimento, mas, nesses casos, sua ausência dificulta a prova sem invalidar por si só o acordo.
Quando a escritura pública é obrigatória
Para determinados negócios imobiliários, a liberdade cede à solenidade. Pelo art. 108, a escritura pública é necessária, em regra, quando o imóvel vale mais que o equivalente a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país e o ato constitui, transmite, altera ou extingue direito real. Venda, doação e permuta podem entrar nesse regime. Se o valor não ultrapassa o limite, ou se lei especial admite outro instrumento, o documento particular pode ser suficiente; o ato notarial é lavrado pelo tabelião de notas.
Sem a forma legal, o negócio não se sustenta
Desrespeitar solenidade qualificada pela lei como essencial conduz à nulidade, não a simples irregularidade. Para imóveis, há ainda uma etapa distinta: o art. 167 da Lei 6.015/1973 indica os títulos sujeitos a registro, e o art. 1.245 do Código Civil liga a aquisição da propriedade ao assentamento do título translativo na matrícula. A escritura pode criar o dever de transferir; antes do registro, porém, o adquirente ainda não é proprietário perante terceiros.
Perguntas frequentes
Contrato verbal tem validade?
Em geral sim, quando a lei não exige forma específica. O problema do contrato verbal não é a validade, e sim a prova: sem documento, fica mais difícil demonstrar o que foi combinado.
Comprei um imóvel só com contrato de gaveta. Sou dono?
Você tem direitos contratuais contra o vendedor, mas não é proprietário perante terceiros enquanto não houver escritura (quando exigida) e, sobretudo, o registro no cartório de imóveis.
Todo imóvel exige escritura pública?
Não. Em regra, o art. 108 exige a solenidade quando o ato envolve direito real e o valor do imóvel ultrapassa trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo dispensa prevista em lei especial.
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