Alvará judicial: a autorização para vender imóvel de incapaz

O limite dos poderes de quem administra

O Código Civil é direto no art. 1.691: os pais não podem alienar nem gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Na tutela a exigência é ainda mais explícita. O art. 1.750 estabelece que imóveis de menores sob tutela só podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.

Necessidade ou evidente interesse: o que se demonstra

Não basta querer vender. É preciso mostrar ao juízo por que a alienação atende ao incapaz — tratamento de saúde, custeio de educação, imóvel deteriorado que consome recursos, oportunidade de troca por bem mais adequado, partilha que só se viabiliza com a venda.

O juízo costuma exigir avaliação do bem, oitiva do Ministério Público, que atua obrigatoriamente nesses casos, e a indicação do destino do dinheiro. É comum a autorização vir condicionada ao depósito do valor em conta judicial vinculada ao incapaz ou à aplicação em bem que o substitua.

O procedimento no Código de Processo Civil

O pedido segue o rito de jurisdição voluntária. O art. 725 lista, entre os procedimentos dessa seção, a alienação, o arrendamento ou a oneração de bens de crianças e adolescentes, de órfãos e de interditos, e também a expedição de alvará judicial.

A petição descreve o bem, a situação do incapaz, a justificativa e a proposta de negócio. Vindo a sentença favorável, expede-se o alvará, que é o documento apresentado ao tabelião para lavrar a escritura e ao registrador para praticar o ato.

Por que o cartório não fecha os olhos

O oficial de registro qualifica o título antes de registrar. Escritura de venda de imóvel de incapaz sem alvará não passa nessa qualificação, e o negócio fica sem eficácia registral — o comprador paga e não se torna proprietário.

Exemplo: um casal se separa e o apartamento pertence, em parte, ao filho menor por herança. Mesmo com acordo entre os adultos, a fração do menor só se vende com autorização judicial e com destinação comprovada do dinheiro.

Planejar o prazo é parte do negócio: a autorização leva tempo, e compromissos com prazo curto de escritura costumam não sobreviver a ele.