Instrumento particular com força de escritura pública: o limite de valor

A régua do art. 108 do Código Civil

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Duas leituras decorrem daí. Acima desse patamar, a escritura é requisito de validade, e a falta dela não se corrige com boa-fé nem com testemunhas. Igual ou abaixo dele, o instrumento particular basta — e o registro na matrícula continua sendo o que transfere a propriedade.

Qual valor entra na conta

O parâmetro é o valor do imóvel, e não necessariamente o preço combinado entre as partes. Negócio muito abaixo do valor de mercado, ou avaliação fiscal superior ao preço, costuma ser exatamente o ponto examinado pelo oficial na qualificação do título.

Como o salário mínimo é reajustado periodicamente, o teto se move a cada ano. Antes de optar pelo instrumento particular, é prudente refazer a multiplicação com o valor vigente na data do ato.

A exceção do financiamento imobiliário

O art. 38 da Lei 9.514/1997 é uma exceção legal expressa: os atos e contratos referidos naquela lei ou resultantes de sua aplicação, mesmo os que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

É por isso que financiamentos habitacionais de valores elevados são formalizados em contratos particulares assinados na instituição financeira, e não em tabelionato. Não se trata de informalidade: a lei atribui a esses instrumentos o mesmo efeito.

O que não muda em nenhuma hipótese

Instrumento particular válido ainda precisa ir ao Registro de Imóveis. Sem registro não há transferência de propriedade, e o comprador continua com um contrato na mão, não com um imóvel no nome.

Exemplo: a compra de um terreno avaliado em vinte salários mínimos pode ser feita por contrato particular com firmas reconhecidas, levado diretamente ao cartório de registro. Já um apartamento de valor superior ao teto exige a escritura, ainda que as partes se entendam e paguem à vista.

Há também situações em que a escritura pública é exigida por outra razão — imóvel de incapaz, doações com cláusulas restritivas, pactos que envolvem regime de bens —, e nesses casos o valor não resolve a questão.