ITBI na transmissão onerosa de imóveis
Um comprador fecha negócio por um valor abaixo da avaliação que a prefeitura usa para cobrar o IPTU, e a prefeitura tenta cobrar o imposto de transmissão com base nesse valor de referência mais alto, e não no preço realmente pago. Foi justamente essa disputa recorrente que levou o Superior Tribunal de Justiça a fixar, em recurso repetitivo, os critérios que hoje orientam a cobrança do ITBI em todo o país.
Quando o imposto é devido
Compete aos municípios instituir o imposto sobre a transmissão, entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição. Isso alcança compra e venda, dação em pagamento, cessão de direitos de compromisso de compra e venda, entre outras hipóteses onerosas.
A tese fixada pelo STJ no Tema 1113
O Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação com a base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode servir de piso para a tributação. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco municipal mediante processo administrativo próprio.
Por que o município não pode arbitrar o valor previamente
A mesma tese deixa claro que o município não pode fixar de antemão a base de cálculo do imposto com respaldo em um valor de referência criado unilateralmente pela prefeitura. Se o fisco discordar do preço declarado, precisa abrir processo administrativo específico para questionar aquele valor, e não simplesmente aplicar uma tabela própria no momento do lançamento.
O momento em que o pagamento é exigido
Em regra, o imposto é recolhido antes do registro da escritura no cartório de imóveis, já que muitos municípios exigem a comprovação do pagamento como condição para lavrar a escritura ou para efetivar o registro. A alíquota e o procedimento exato de recolhimento variam conforme a legislação de cada município, o que torna necessário consultar a lei municipal aplicável antes de calcular o valor devido.
Perguntas frequentes
O comprador pode discutir judicialmente um lançamento de ITBI acima do valor pago?
Sim; havendo cobrança baseada em valor de referência arbitrado pelo município sem processo administrativo próprio, o contribuinte pode questionar o lançamento na via administrativa ou judicial.
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