Construí sem alvará: existe caminho legal para averbar a casa mesmo assim?

O art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se em condições específicas

O art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se expedido pela prefeitura para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda — inclusive para fins de registro ou averbação decorrente de financiamento habitacional. Isso significa que, atendidos esses requisitos cumulativos, o proprietário pode levar direto ao cartório a planta e a documentação da construção, sem depender do alvará que nunca existiu.

A exigência de que a construção tenha mais de cinco anos e seja térrea e unifamiliar limita bastante o alcance da dispensa: uma construção de dois pavimentos, ou erguida há menos tempo, ou em condomínio, não se encaixa automaticamente nessa regra e precisa buscar outro caminho.

Quando a construção está dentro de núcleo urbano informal, a Reurb entra em cena

Se a casa fica numa área já reconhecida pelo Município como núcleo consolidado, a Lei 13.465/2017 abre outra porta: a regularização da própria edificação passa a caminhar junto com a regularização do terreno, dentro do processo coletivo de Reurb conduzido pela prefeitura, culminando na Certidão de Regularização Fundiária. Esse caminho tende a avançar mais rápido do que tentar legalizar uma única construção isoladamente, porque dilui a análise técnica entre vários imóveis do mesmo núcleo.

Fora dessas hipóteses, a regularização depende de lei municipal específica

Construções que não se enquadram no art. 247-A nem estão em núcleo urbano informal reconhecido dependem, em regra, de lei municipal de anistia de obras, que costuma abrir prazo para o proprietário requerer o auto de regularização mediante pagamento de taxa e apresentação de projeto simplificado assinado por profissional habilitado. Essas leis variam de município para município, mudam de tempos em tempos e às vezes exigem prova de que a construção não representa risco estrutural nem está em área de preservação — por isso, antes de qualquer providência, vale consultar diretamente a secretaria de obras ou urbanismo da prefeitura sobre a existência e as regras da anistia vigente naquele município.

Quando o pedido de legalização é negado

A prefeitura pode recusar a legalização quando a construção está em área de risco geológico, em faixa non aedificandi junto a rios ou rodovias, sobre área de preservação permanente, ou quando falta anuência de vizinhos confrontantes em situações que exigem essa formalidade. Nesses casos, a regularização registral fica bloqueada até que o problema urbanístico ou ambiental seja resolvido, o que pode incluir desde pequenas adequações até, em situações extremas, a necessidade de demolição parcial.

Uma família que descobre, ao tentar financiar o imóvel, que a construção não pode ser averbada porque está parcialmente sobre área de preservação permanente, por exemplo, costuma precisar de acompanhamento jurídico para negociar com o Município uma solução de compensação ou adequação, já que a simples insistência no pedido administrativo tende a não resolver sozinha. Nessas negociações mais técnicas, contar com um advogado particular que reúna os documentos do imóvel enviados digitalmente e conduza o requerimento junto à prefeitura costuma abreviar o caminho até a averbação.