O que é núcleo urbano informal consolidado e por que esse conceito importa

Três camadas do conceito: núcleo urbano, informal e consolidado

O art. 11 da Lei 13.465/2017 constrói o conceito em camadas. Primeiro, núcleo urbano é o assentamento humano com uso e características urbanas, formado por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento, independentemente de quem seja o dono do solo, mesmo que a área conste como rural nos registros oficiais. Segundo, esse núcleo é informal quando é clandestino, irregular, ou quando não foi possível titular os ocupantes por qualquer motivo, ainda que a implantação tenha seguido a legislação vigente na época. Terceiro, o núcleo informal se torna consolidado quando apresenta difícil reversão, considerando o tempo de ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias avaliadas pelo próprio Município.

Por que a consolidação é o critério que abre a Reurb, não apenas a irregularidade

Um loteamento informal recém-implantado, sem infraestrutura nem tempo de ocupação relevante, pode ser irregular sem ainda ser consolidado — e nesse estágio inicial o Município tem mais liberdade para exigir a regularização pelas vias urbanísticas comuns, incluindo eventual demolição, em vez de aplicar diretamente os instrumentos da Reurb. É a consolidação, com moradia estabelecida e infraestrutura em funcionamento, que justifica o tratamento diferenciado da lei, priorizando manter as famílias no lugar em vez de reverter a ocupação.

Quem decide se um núcleo está consolidado

A avaliação cabe ao Município, dentro do processo de Reurb, que examina o tempo de ocupação e as demais circunstâncias listadas no art. 11 para declarar formalmente que aquele núcleo se enquadra na definição legal. Esse reconhecimento municipal é o gatilho que libera instrumentos como a demarcação urbanística e, quando aplicável, a legitimação fundiária em favor dos ocupantes.

Vale notar que o próprio art. 40 da Lei 6.766/1979 já autorizava o Município a regularizar loteamento não autorizado quando o loteador, notificado, permanece inerte — competência anterior à Lei 13.465/2017 que hoje se soma aos instrumentos da Reurb para tratar núcleos que se consolidaram ao longo dos anos.