Como averbar a construção da casa na matrícula do terreno
Muita gente constrói a casa própria, mora nela por anos e só descobre depois, ao tentar vender ou pedir financiamento, que a matrícula do terreno continua descrevendo um lote vazio. Isso acontece porque construir não atualiza o registro automaticamente: é preciso um ato específico, a averbação, para que a casa passe a constar oficialmente como parte do imóvel registrado.
Por que a matrícula precisa refletir a construção
O art. 167, II, da Lei 6.015/1973 lista a averbação de construção entre os atos que devem ser levados ao registro de imóveis. Sem essa averbação, o imóvel continua registrado como terreno nu, o que trava financiamento habitacional, reduz o valor de mercado percebido pelo comprador e pode gerar divergência de base de cálculo do IPTU perante o município, que costuma usar cadastro próprio e nem sempre acompanha o que está no cartório.
Obtenha o habite-se na prefeitura
O primeiro documento necessário é o habite-se, certificado expedido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e as normas de segurança e uso do solo. Sem projeto aprovado previamente, pode ser necessário regularizar a obra perante o município antes de obter o habite-se, especialmente se a construção foi erguida sem alvará.
Reúna a CND de obra junto ao INSS
Para construções que não se enquadram nas hipóteses de dispensa, é exigida a certidão negativa de débitos relativa às contribuições previdenciárias incidentes sobre a mão de obra da construção. Essa certidão comprova que os tributos referentes à obra foram recolhidos ou que o caso se enquadra em dispensa legal, e costuma ser solicitada com base na área construída informada no habite-se.
Leve os documentos ao cartório de registro de imóveis
Com o habite-se, a CND de obra quando exigida, e a certidão de matrícula atualizada em mãos, o requerimento de averbação é protocolado no cartório onde está registrado o terreno. O oficial analisa a compatibilidade entre a área construída informada e os documentos apresentados e, estando tudo regular, averba a construção na matrícula, que passa a descrever também a edificação.
Situações que atrasam a averbação
Divergência entre a metragem construída informada ao cartório e a constante no habite-se, obra realizada sem projeto aprovado pela prefeitura, ou construção invadindo recuo obrigatório costumam gerar exigência do oficial antes de concluir o ato. Nesses casos, pode ser necessário regularizar primeiro a situação urbanística junto ao município para depois voltar ao registro.
Depois da averbação: efeitos práticos para venda e financiamento
Com a construção averbada, a matrícula passa a refletir o imóvel real, o que costuma ser exigência de bancos para conceder financiamento habitacional com garantia hipotecária ou alienação fiduciária sobre o bem. Também facilita a venda, porque o comprador consegue conferir na própria certidão de matrícula que a casa negociada corresponde ao que está registrado, sem depender de vistoria informal para confirmar a existência da edificação.
Perguntas frequentes
Toda construção exige CND de obra do INSS?
Não; a legislação previdenciária prevê hipóteses de dispensa conforme a área construída e o tipo de obra, e vale consultar o órgão competente antes de reunir o documento.
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