O que é o habite-se e por que ele importa tanto para quem construiu
Habite-se é o documento expedido pela prefeitura atestando que uma construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e está apta para ser ocupada. Parece só mais um papel municipal, mas ele costuma ser a peça que falta entre a obra pronta e a construção efetivamente reconhecida no registro de imóveis.
Por que o registro de imóveis costuma exigir o habite-se para averbar a construção
Em regra, a averbação de uma construção na matrícula do imóvel — o ato que faz constar oficialmente que ali existe uma edificação, e não mais um terreno vazio — pressupõe a apresentação do habite-se expedido pela prefeitura, exatamente porque esse documento é a prova administrativa de que a obra seguiu as normas urbanísticas e está pronta para uso. Sem essa averbação, o imóvel continua constando como terreno na matrícula, ainda que a casa esteja de pé há anos, o que dificulta financiamento, seguro e até a venda em condições normais de mercado.
A exceção do art. 247-A da Lei 6.015/1973
Existe, porém, uma hipótese em que a própria Lei 6.015/1973 afasta a exigência: seu art. 247-A libera a averbação de moradias térreas, de um único pavimento e uso unifamiliar, já erguidas há mais de cinco anos em bairros predominantemente populares, dispensando o documento municipal inclusive quando a averbação decorre de financiamento habitacional obtido pelo morador. A lógica por trás dessa liberação é simples: cobrar retroativamente o habite-se de construções antigas, muitas erguidas por autoconstrução em comunidades de baixa renda, inviabilizaria na prática qualquer regularização em massa desses imóveis.
Fora da exceção legal, o habite-se continua sendo a via padrão
Construções recentes, de mais de um pavimento, ou fora do perfil de baixa renda continuam dependendo do habite-se comum ou, quando ele nunca foi obtido, de eventual lei municipal de anistia que preveja um caminho alternativo de regularização perante a prefeitura. Quando a construção está dentro de núcleo urbano informal reconhecido pelo Município, a regularização da edificação também pode ser tratada dentro do processo de Reurb da Lei 13.465/2017, que resulta na Certidão de Regularização Fundiária cobrindo tanto o terreno quanto a construção regularizada.
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