O que é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento na locação
Em contratos de locação de maior porte, é comum o locador aceitar, em vez de fiador ou seguro-fiança, quotas de um fundo de investimento como garantia. A Lei 8.245/1991 chama essa modalidade de cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento e a colocou ao lado da caução, da fiança e do seguro-fiança no rol do art. 37. Ela chegou depois das três primeiras, incorporada pela Lei 11.196/2005, e por isso ainda é pouco conhecida fora do mercado de locação corporativa e de grandes imóveis residenciais.
A garantia que chegou depois das três tradicionais
O art. 37, IV, da Lei do Inquilinato inclui a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento entre as modalidades de garantia locatícia admitidas. Na prática, o locatário ou um terceiro em seu favor aplica recursos em um fundo específico e transfere ao locador, em caráter fiduciário, a titularidade das quotas correspondentes enquanto durar o contrato. O locador não usa o dinheiro livremente: ele passa a ser o beneficiário fiduciário daquele patrimônio, que continua rendendo como qualquer aplicação, mas fica reservado para cobrir eventual inadimplemento.
Por que as quotas ficam indisponíveis durante a locação
Enquanto a locação estiver em vigor, as quotas cedidas em garantia permanecem indisponíveis, inegociáveis e impenhoráveis por dívidas alheias ao contrato de locação. Essa característica é o que diferencia a modalidade de um simples depósito em conta corrente: o titular das quotas — locatário ou terceiro fiador econômico — não pode resgatar, transferir ou dar em garantia de outra obrigação o mesmo patrimônio enquanto ele estiver vinculado ao contrato. Some-se a isso a regência complementar dada pela Comissão de Valores Mobiliários aos fundos constituídos especificamente para essa finalidade, o que organiza a administração e a liquidez do produto.
O que acontece quando o locatário deixa de pagar
Se o locatário deixar de cumprir a obrigação de pagar o aluguel e os encargos, o locador pode acionar a cessão fiduciária e obter a liquidação das quotas na medida necessária para cobrir o débito reconhecido, sem precisar aguardar toda a tramitação de uma ação de despejo para começar a se ressarcir daquilo que já está formalmente garantido. Isso não dispensa a discussão sobre a existência e o valor exato da dívida quando ela for controvertida, mas reduz a exposição do locador enquanto a controvérsia não se resolve.
Por que a lei proíbe somar duas garantias no mesmo contrato
O parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Não é possível, por exemplo, pedir fiador e, cumulativamente, cessão fiduciária de quotas para o mesmo aluguel. A regra protege o locatário contra exigências desproporcionais e obriga o locador a escolher, no momento da contratação, qual garantia melhor atende ao risco daquele negócio específico. O art. 39 acrescenta que, salvo disposição em contrário, qualquer garantia da locação persiste até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado.
Perguntas frequentes
Quem pode ser o titular das quotas dadas em garantia?
A lei não exige que seja necessariamente o locatário: um terceiro também pode aplicar recursos e ceder fiduciariamente as quotas em favor do locador, de forma semelhante ao que ocorre quando alguém se torna fiador.
As quotas rendem normalmente enquanto estão em garantia?
Sim. A cessão fiduciária não interrompe a rentabilidade do fundo; ela apenas restringe a disponibilidade das quotas, que ficam reservadas para cobrir eventual inadimplemento do contrato de locação.
Pode existir fiador e cessão fiduciária no mesmo contrato?
Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 comina de nula a cláusula que exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
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