O que é o Auto de Demarcação Urbanística na regularização fundiária
Receber uma notificação sobre um auto de demarcação urbanística costuma gerar dúvida: é uma desapropriação, uma multa, uma perda de propriedade? Não é nenhuma dessas coisas. É um instrumento técnico e administrativo que o poder público usa dentro da Regularização Fundiária Urbana, a REURB, para mapear formalmente uma área ocupada informalmente antes de decidir como regularizá-la.
A definição legal do instrumento
O art. 11, IV, da Lei 13.465/2017 define demarcação urbanística como o procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com a averbação, na matrícula desses imóveis, da viabilidade da regularização fundiária. Em outras palavras: o auto de demarcação urbanística é o documento que formaliza esse levantamento e a base para a futura averbação.
Quando o poder público usa esse procedimento
O art. 19 da mesma lei autoriza o poder público a utilizar o procedimento de demarcação urbanística com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização do núcleo urbano informal correspondente. É um instrumento facultativo, não obrigatório para toda REURB — o § 3º do art. 19 esclarece que os procedimentos da demarcação urbanística não constituem condição para o processamento e a efetivação da regularização, ou seja, a REURB pode avançar por outras vias mesmo sem esse instrumento.
O que acontece depois de lavrado o auto
Uma vez elaborado, o auto de demarcação urbanística é levado a registro, e o poder público notifica os titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada para que, querendo, apresentem impugnação, conforme o art. 20 da Lei 13.465/2017. Superado o prazo sem impugnação, ou resolvida eventual oposição, o auto é averbado nas matrículas alcançadas, conforme o art. 22, o que formaliza, no registro, que aquela área está sob procedimento de regularização fundiária em curso.
O que fazer diante da notificação
Quem recebe a notificação sobre um auto de demarcação urbanística e tem dúvida se deve concordar, impugnar ou apenas acompanhar o andamento pode buscar orientação de advogado particular, com atendimento inteiramente remoto, para entender o alcance concreto do instrumento sobre o próprio imóvel antes de decidir como reagir, sem que isso implique qualquer promessa sobre o resultado da regularização.
Perguntas frequentes
O auto de demarcação urbanística tira a propriedade do dono registral?
Não, por si só. Ele identifica a área e formaliza a viabilidade da regularização, mas não transfere propriedade; a transferência, quando ocorrer, depende de outros instrumentos da REURB, como a legitimação fundiária.
A demarcação urbanística é obrigatória em toda REURB?
Não. O § 3º do art. 19 da Lei 13.465/2017 esclarece que os procedimentos da demarcação urbanística não são condição para o processamento e a efetivação da regularização fundiária urbana.
Quem pode se opor ao auto de demarcação urbanística?
Titulares de domínio e confrontantes da área demarcada, notificados pelo poder público, podem apresentar impugnação dentro do prazo legal, conforme o art. 20 da Lei 13.465/2017.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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