Loteamento e desmembramento: as duas formas de parcelar o solo urbano

O critério do art. 2º da Lei 6.766/1979

O parcelamento do solo urbano pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas também as legislações estadual e municipal. O §1º define loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O §2º define desmembramento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias e logradouros nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Por que a diferença encarece ou barateia o projeto

Abrir via significa transferir ao município áreas destinadas ao sistema de circulação, a equipamentos urbanos e comunitários e a espaços livres de uso público, além de implantar infraestrutura básica. O loteamento é, por isso, um empreendimento urbanístico completo.

O desmembramento aproveita o que já existe. Não gera novas áreas públicas pelo mesmo mecanismo e costuma envolver aprovação mais simples — o que não o transforma em ato livre: continua sujeito às exigências urbanísticas municipais e ao registro.

Aprovação municipal e registro obrigatório

Os dois procedimentos passam pela prefeitura, que verifica o atendimento aos índices urbanísticos do plano diretor e da lei local. Aprovado o projeto, ele precisa ser levado ao Registro de Imóveis: a Lei 6.015/1973 inclui os loteamentos urbanos e rurais entre os atos sujeitos a registro, no art. 167, I, 19.

Sem esse registro, os lotes não têm existência registral autônoma, e a venda de unidades desse parcelamento expõe comprador e vendedor a riscos sérios, inclusive de ordem penal previstos na própria Lei 6.766.

Duas situações concretas

Uma gleba de esquina, com frente para duas ruas já implantadas, dividida em seis lotes que se abrem diretamente para essas ruas: desmembramento.

A mesma gleba, em quadra fechada, dividida em vinte lotes que só se tornam acessíveis com a abertura de uma rua interna e uma praça: loteamento, com todas as obrigações de infraestrutura e destinação de áreas públicas.

Quem compra lote precisa checar, na matrícula, se o parcelamento foi registrado e sob qual modalidade. Anúncio de lote em área não registrada é sinal de alerta, ainda que o preço pareça convidativo.