Retratação da proposta de compra do imóvel antes da aceitação do vendedor
Enviar uma proposta formal de compra por meio do corretor cria uma expectativa em torno de você: em regra, a proposta obriga quem a fez. Mas o Código Civil também prevê situações em que essa força vinculante deixa de existir, permitindo a retratação antes que o vendedor aceite. Saber identificar em qual dessas situações você está é o que determina se ainda dá tempo de voltar atrás sem consequência.
A regra geral: a proposta obriga quem a faz
O art. 427 do Código Civil estabelece que a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso. Isso significa que, ao enviar uma proposta de compra por escrito, a expectativa legal é a de que você está vinculado a ela até que algo específico afaste essa força obrigatória, e não o contrário.
As quatro situações em que a proposta deixa de obrigar
O art. 428 lista as hipóteses em que a proposta deixa de ser obrigatória. Duas delas tratam de proposta sem prazo determinado: se feita a pessoa presente e não aceita imediatamente, considerando-se presente também quem contrata por telefone ou meio semelhante; ou se feita a pessoa ausente, quando já decorreu tempo suficiente para a resposta chegar ao conhecimento de quem propôs. Uma terceira hipótese trata de proposta com prazo fixado a pessoa ausente, que deixa de obrigar se a resposta não foi expedida dentro desse prazo. A quarta, e a mais relevante para quem quer se retratar por iniciativa própria, é a retratação chegando ao conhecimento do vendedor antes da proposta, ou ao mesmo tempo que ela.
Retratar antes ou junto com a proposta é a via mais segura
Como a proposta foi enviada por escrito através do corretor, normalmente a pessoa é considerada ausente para fins do art. 428, e a retratação, para funcionar sem discussão, precisa chegar ao vendedor antes da proposta ou simultaneamente a ela, conforme o inciso IV. Depois que o vendedor já tomou conhecimento da proposta, a retratação isolada deixa de ter esse efeito automático, e a saída passa a depender de uma das outras hipóteses do art. 428, como o decurso do prazo estipulado sem resposta expedida ou o tempo razoável decorrido sem aceitação, quando não havia prazo fixado.
Se o vendedor já aceitou, não existe mais retratação
Uma vez aceita a proposta pelo vendedor, dentro do prazo e da forma combinados, o contrato se considera formado, e a possibilidade de retratação unilateral desaparece. A partir desse momento, qualquer desistência deixa de ser retratação de proposta e passa a ser descumprimento de contrato já celebrado, sujeito às regras de resolução e eventual indenização, o que é uma situação bem mais custosa do que retirar uma proposta ainda pendente de resposta.
O papel do corretor e a comissão nesse meio-tempo
O art. 725 do Código Civil prevê que a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. Isso quer dizer que, se o corretor já aproximou as partes e o negócio estava praticamente fechado quando você decide recuar, pode haver discussão sobre comissão devida, ainda que a compra em si não se concretize; a situação muda quando a retratação ocorre logo no início, antes de qualquer acordo efetivo entre comprador e vendedor sobre as condições do negócio. Avaliar em qual das hipóteses do art. 428 o seu caso se enquadra, e redigir a tempo a notificação de retratação, é algo que um advogado particular pode fazer de forma totalmente digital, a partir do contrato e da proposta enviados por WhatsApp, sem garantir que a retratação afastará eventual cobrança de comissão.
Perguntas frequentes
Posso me retratar depois que o vendedor já respondeu aceitando a proposta?
Não. Aceita a proposta dentro do prazo e da forma combinados, o contrato se considera formado, e qualquer desistência passa a ser tratada como descumprimento contratual, não mais como retratação da proposta.
Enviei a proposta com prazo de resposta de dez dias, posso retirá-la no quinto dia?
Pode tentar, mas a retratação só afasta a proposta com segurança se chegar ao conhecimento do vendedor antes dela ou ao mesmo tempo, conforme o art. 428, IV; no meio do prazo já concedido, a proposta em regra continua obrigando até a resposta ou o fim do prazo.
Tenho que pagar comissão ao corretor se eu desistir da proposta?
Depende do estágio da negociação. O art. 725 prevê comissão devida mesmo sem efetivação do negócio quando há arrependimento das partes após o corretor já ter alcançado o resultado combinado no contrato de mediação.
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