Como funciona o aluguel percentual sobre faturamento
Diferente do aluguel fixo tradicional, muitos contratos de shopping center vinculam parte do valor pago pelo lojista ao faturamento efetivo da loja. Esse modelo, chamado de aluguel percentual, cria uma relação mais próxima entre o empreendedor e o resultado do negócio, mas também exige mecanismos de controle sobre o que a loja de fato vende.
A estrutura do aluguel mínimo mais percentual
O contrato costuma comparar um mínimo mensal com um percentual do faturamento e cobrar a parcela que resultar superior, sem somar automaticamente as duas. O REsp 1.409.849 descreve esse arranjo como prática do contrato de shopping, mas a fórmula concreta continua sendo a assinada pelas partes. Percentual, piso, exclusões, estornos e vendas vinculadas à unidade precisam ser lidos no instrumento, não presumidos por costume do setor.
O dever de abertura de contas e fiscalização
Auditoria de faturamento pode ser prevista para viabilizar a parcela variável, porém finalidade e acesso devem ser proporcionais ao cálculo contratado. O lojista deve saber quais documentos serão apresentados, quem terá acesso, por quanto tempo e como divergências serão contestadas. O art. 54 favorece o pacto empresarial, não um acesso ilimitado a qualquer dado sem relação com o aluguel.
Conflitos mais comuns nesse modelo
As disputas mais frequentes envolvem divergência entre faturamento declarado e auditoria, definição das receitas que entram na base e atraso na prestação de contas. Outra controvérsia é tentar alterar judicialmente o percentual apenas porque ele se afastou de uma referência de mercado. No REsp 1.947.694, o STJ decidiu que essa discrepância, sozinha, não autoriza mudança na renovatória; é necessário demonstrar desequilíbrio superveniente decorrente de evento imprevisível. Cláusula clara continua essencial, mas não elimina os limites da revisão judicial.
Como o lojista pode se proteger na negociação
Antes de assinar, vale exigir clareza sobre a definição exata de faturamento bruto para fins do contrato, os prazos de prestação de contas e as consequências de eventual divergência apurada em auditoria. Em disputa de auditoria, o atendimento remoto com advogado particular permite confrontar contrato, relatórios de venda e memória de cálculo para localizar receitas incluídas sem base, exclusões ignoradas ou acesso de dados além da finalidade pactuada.
Perguntas frequentes
Vendas feitas por aplicativo ou site entram no cálculo do aluguel percentual?
A análise começa no contrato, mas não termina na palavra usada pela cláusula. É preciso verificar como a venda digital é atribuída à unidade, retirada ou entrega, estornos e integração de estoque, além de boa-fé e coerência da apuração. A inclusão não deve ser presumida apenas porque a marca possui site ou aplicativo.
O empreendedor pode exigir acesso irrestrito ao sistema de vendas da loja?
O acesso costuma ser negociado no contrato e normalmente é limitado às informações necessárias para conferência do faturamento, não abrangendo dados sensíveis de gestão do negócio.
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