IPTU repassado e não pago: quando gera direito ao despejo
O locador que repassou o IPTU ao inquilino por cláusula do contrato e não recebeu esse valor costuma se perguntar se pode simplesmente somar essa dívida ao aluguel e pedir o despejo por falta de pagamento. A resposta depende de um detalhe que muita gente ignora: o repasse do imposto só existe se o contrato previu isso de forma expressa, e é essa origem contratual que determina se a cobrança pode integrar a ação de despejo.
O repasse do IPTU depende de cláusula expressa
A regra geral do art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991 é que cabe ao locador pagar os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, incluindo o IPTU. Essa obrigação só pode ser transferida ao locatário quando o contrato traz previsão expressa nesse sentido. Sem essa cláusula, o locador não tem base contratual para cobrar o imposto do inquilino, e muito menos para usar essa dívida como fundamento de despejo.
IPTU repassado é encargo da locação para fins de despejo
Havendo a cláusula de repasse, o IPTU deixa de ser apenas uma obrigação tributária do proprietário perante o município e passa a compor os encargos da locação exigíveis do locatário. O art. 9º, III, da Lei do Inquilinato autoriza a rescisão da locação por falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos, expressão que abrange justamente esse tipo de repasse contratual quando ele foi efetivamente ajustado entre as partes.
Como discriminar essa dívida na petição
Se a ação cumular despejo com cobrança, o valor do IPTU em atraso precisa entrar na memória de cálculo discriminada exigida pelo art. 62, I, mês a mês e com a referência ao carnê ou boleto correspondente. Vale reunir o próprio carnê do IPTU, o comprovante de que o locador pagou ou está inadimplente perante a prefeitura, e a cláusula do contrato que ampara o repasse.
O outro lado: nem toda dívida de IPTU é motivo de despejo
Se o contrato é omisso sobre o tema, ou se a cláusula fala apenas em reembolso após o pagamento pelo locador, sem caracterizar dever autônomo de o locatário quitar diretamente o tributo, a discussão deixa de ser simples inadimplemento de encargo locatício e pode exigir cobrança separada, sujeita a outras defesas do inquilino, como divergência de valor lançado pela prefeitura ou erro na base de cálculo do imposto. Cláusulas ambíguas, que apenas mencionam o IPTU sem definir claramente quem paga e como, tendem a ser interpretadas a favor do locatário quando levadas a juízo, por se tratar de contrato de adesão na maioria dos casos.
Um exemplo prático do dia a dia
Um contrato de locação comercial prevê expressamente que o locatário arca com o IPTU do imóvel durante toda a vigência do contrato. Depois de dois anos pagando em dia, o locatário para de recolher o imposto por seis meses, mesmo continuando a pagar o aluguel. O locador reúne os carnês do período, a cláusula contratual e o histórico de pagamento anterior, e ajuiza despejo por falta de pagamento de encargos, cumulando a cobrança do IPTU em atraso com fundamento no art. 9º, III, e discriminando cada competência na memória de cálculo do art. 62, I.
Avaliando o caso concreto à distância
Conferir se a cláusula do contrato realmente caracteriza repasse do IPTU, se o valor cobrado bate com o carnê municipal e se vale mais cumular a cobrança com o despejo ou tratar o tema separadamente é uma análise que pode ser feita de forma totalmente digital, com envio do contrato e dos boletos por WhatsApp antes de decidir o caminho processual mais adequado ao caso.
Perguntas frequentes
O locador pode cobrar o IPTU do inquilino mesmo sem cláusula no contrato?
Em regra, não. O art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991 atribui o pagamento do IPTU ao locador, salvo previsão contratual expressa transferindo esse encargo ao locatário.
IPTU atrasado sozinho, sem atraso de aluguel, já autoriza o despejo?
Pode autorizar, desde que exista cláusula de repasse válida: a falta de pagamento de encargos da locação, e não apenas do aluguel em si, também se enquadra no art. 9º, III, da lei.
E se o valor do IPTU cobrado não bate com o carnê da prefeitura?
Essa divergência é defesa relevante do locatário; antes de cumular a cobrança, vale conferir se o valor exigido corresponde exatamente ao lançamento municipal do período discutido.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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