Dá para cobrar o aluguel atrasado sem pedir despejo?
Muitos locadores presumem que qualquer atraso de aluguel exige escolher entre despejar o inquilino ou simplesmente perdoar a dívida. Existe um meio-termo pouco divulgado: cobrar judicialmente o valor em aberto sem pedir a desocupação, mantendo a relação de locação em vigor enquanto o processo de cobrança tramita separadamente.
A cumulação é faculdade, não obrigação
O art. 62, I, da Lei 8.245/1991 permite que o pedido de rescisão da locação por falta de pagamento seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. O uso da palavra permite indica faculdade, não imposição: o locador pode optar por não pedir o despejo e ajuizar apenas a cobrança, sobretudo quando quer manter o contrato ativo e preservar a fonte de renda futura.
Qual rito processual essa cobrança segue
Sem o pedido de despejo, a ação deixa de seguir o rito especial da Lei do Inquilinato e passa a tramitar pelo procedimento comum do Código de Processo Civil, aplicável de forma subsidiária quando não há rito especial cabível, conforme o art. 318 do CPC. Isso muda prazos de defesa e a dinâmica da instrução, embora a discriminação do débito continue sendo boa prática para viabilizar a cobrança.
Vantagens e riscos de escolher só a cobrança
Manter o contrato ativo evita o custo e o tempo de encontrar novo inquilino, além de preservar o vínculo caso o atraso seja pontual. Por outro lado, sem o risco do despejo pendente sobre a cabeça do locatário, o incentivo para regularizar o pagamento rapidamente pode ser menor, e o locador segue exposto a novos atrasos enquanto aguarda o desfecho da cobrança.
É possível cobrar e, depois, ainda pedir o despejo
Nada impede que, diante de novo atraso ou da persistência do inadimplemento, o locador ajuíze posteriormente uma ação de despejo distinta, já que a cobrança anterior não abre mão do direito de buscar a retomada do imóvel se a situação se agravar. Os processos podem, inclusive, ser analisados em conjunto pelo juízo quando guardam conexão.
Prescrição e prova continuam relevantes
Como a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos contados do vencimento de cada parcela, quem opta pela cobrança isolada precisa organizar comprovantes de vencimento e eventual pagamento parcial com a mesma atenção que usaria numa ação cumulada, para não perder parte do valor por deixar a cobrança para depois.
Quando o valor cabe no Juizado Especial Cível
Se a dívida de aluguéis em aberto está dentro do limite de alçada do Juizado Especial Cível, a cobrança isolada pode tramitar nesse rito mais simplificado, sem exigir advogado para causas até determinado valor e com audiência de conciliação previamente marcada. Essa alternativa costuma ser mais rápida do que o rito comum e é especialmente útil quando o locador só quer reaver o valor em atraso, sem qualquer interesse em discutir a continuidade do contrato.
Decidir o caminho com apoio remoto
Avaliar se compensa cobrar isoladamente, cumular com despejo, buscar o Juizado Especial ou negociar diretamente com o inquilino depende do histórico de pagamento, do interesse do locador em manter o contrato e do valor em aberto, análise que pode ser feita com envio digital de contrato e extratos, sem necessidade de reunião presencial para a primeira orientação sobre qual caminho processual é mais eficiente para o caso concreto.
Perguntas frequentes
A cobrança sem despejo corre mais rápido do que a ação cumulada?
Não necessariamente; ela segue o procedimento comum do CPC ou o rito do Juizado Especial quando o valor se enquadra na alçada, e cada um tem dinâmica própria de prazos.
Posso pedir o despejo depois de já ter cobrado só o valor atrasado?
Sim, o ajuizamento anterior da cobrança isolada não impede uma ação de despejo posterior caso o inadimplemento persista ou se repita.
Dá para cobrar no Juizado Especial mesmo com fiador no contrato?
Em regra sim, desde que o valor da causa esteja dentro da alçada; o fiador pode ser incluído no polo passivo dentro dos limites da garantia contratada.
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