Foro escolhido no contrato de aluguel: dá para contestar?
É comum que o contrato de locação, sobretudo quando redigido por imobiliária que atua em várias cidades, traga uma cláusula fixando o foro onde qualquer ação relacionada ao aluguel deverá tramitar, ainda que o imóvel e as partes estejam em comarca diferente. A regra geral do Código de Processo Civil permite essa escolha, e a Lei do Inquilinato reforça o critério ao tratar do foro competente para as ações locatícias. O problema aparece quando o locatário é citado numa comarca distante de onde mora e do próprio imóvel, e passa a se perguntar se essa cláusula realmente o obriga a se deslocar ou contratar advogado em outra cidade para se defender.
A regra: contrato pode fixar o foro da ação
O art. 63 do CPC admite eleição escrita de foro, e o art. 58, II, da Lei 8.245/1991 ressalva a eleição contratual nas ações locatícias. Desde a Lei 14.879/2024, porém, a escolha precisa guardar pertinência com o domicílio ou residência de uma das partes ou com o local da obrigação, ressalvada a pactuação consumerista favorável ao consumidor.
Os limites atuais do artigo 63
A cláusula pode ser reputada abusiva antes da citação. A reforma de 2024 também qualificou o ajuizamento em juízo aleatório, sem vínculo com as partes ou o negócio, como prática abusiva que autoriza declinação de competência de ofício. Depois da citação, a parte deve suscitar a incompetência na contestação quando cabível.
O momento de alegar muda a estratégia
O réu deve alegar a incompetência na contestação para evitar preclusão nas hipóteses de competência relativa, sem ignorar a possibilidade legal de atuação de ofício diante de foro aleatório. É preciso verificar a redação vigente e a situação concreta.
Reunir a documentação certa antes de contestar
Avaliar se vale a pena discutir o foro depende de comparar a distância entre o domicílio do locatário e o foro eleito, o custo estimado de deslocamento e contratação de defesa local, o valor da causa e os elementos que demonstrem a vulnerabilidade contratual, como o contrato de adesão sem negociação individual da cláusula. Essa análise pode ser feita de forma totalmente remota: o locatário citado em comarca distante consegue enviar o contrato e a citação por WhatsApp e receber orientação sobre contestar a cláusula ou aceitar o foro eleito, sem precisar se deslocar para a primeira reunião com o advogado.
Perguntas frequentes
O juiz pode mudar o foro antes de eu ser citado?
Sim. O art. 63, § 3º, do CPC permite que o juiz, antes da citação, considere ineficaz a cláusula manifestamente abusiva e remeta o processo ao foro do domicílio do réu, sem que a parte precise pedir isso.
E se eu não alegar nada na contestação?
A competência relativa se prorroga. Segundo a lógica da Súmula 33 do STJ, o silêncio do réu no momento oportuno impede que a questão seja discutida depois, salvo abuso manifesto reconhecível de ofício antes da citação.
Toda cláusula de eleição de foro em contrato de locação é abusiva?
Não. A cláusula é válida como regra; a abusividade depende de prova de prejuízo real ao acesso à Justiça, não apenas da distância em si.
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