Até quando dá para cobrar aluguéis atrasados na Justiça
Locador que deixa acumular aluguéis antigos sem cobrar corre o risco de perder o direito de exigir esse valor judicialmente, mesmo que o inquilino nunca tenha contestado a dívida. O Código Civil trata a pretensão de cobrar aluguéis como sujeita a prazo prescricional curto, bem menor do que o prazo geral de dez anos que muita gente presume.
O prazo de três anos do artigo 206
O art. 206, § 3º, I, do Código Civil fixa em três anos o prazo prescricional da pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos. Esse prazo vale tanto para imóvel residencial quanto comercial, e é sensivelmente mais curto do que a prescrição geral de dez anos prevista para pretensões sem prazo específico.
O prazo corre parcela por parcela
Cada aluguel vencido tem sua própria contagem, iniciada na data em que aquela parcela deveria ter sido paga. Isso significa que, numa dívida acumulada de vários meses, os aluguéis mais antigos podem já estar prescritos enquanto os mais recentes ainda são cobráveis, o que exige calcular a prescrição mês a mês, e não tratar toda a dívida como um bloco único.
O que pode interromper ou suspender a contagem
O reconhecimento inequívoco da dívida pelo locatário é uma causa de interrupção prevista no Código Civil. Uma proposta de acordo precisa ser examinada para saber se contém efetivo reconhecimento. No processo, a interrupção associada ao despacho citatório retroage à propositura se o autor adotar as providências necessárias para viabilizar a citação. Cada causa deve ser comprovada.
Verificar o prazo antes de decidir o caminho
Antes de optar entre cobrança autônoma, cumulação com despejo ou até execução com base em título extrajudicial quando existir, vale reunir o histórico completo dos aluguéis em aberto e as datas de vencimento de cada parcela, o que pode ser feito remotamente para identificar quais valores ainda estão dentro do prazo de três anos.
Perguntas frequentes
Os aluguéis prescritos podem ser cobrados de outra forma?
Uma vez prescrita a pretensão de cobrança judicial, o locador perde o direito de exigir esse valor pela via judicial; a dívida prescrita não desaparece moralmente, mas não pode mais ser exigida em juízo.
O prazo de três anos vale também para o fiador?
A prescrição da dívida principal de aluguel também alcança a pretensão contra o fiador, já que a obrigação deste é acessória à do locatário.
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