Cálculo da multa por devolução antecipada do imóvel alugado

O artigo 4 rege a saída durante o prazo determinado

A multa contratual deve ser reduzida proporcionalmente ao período de cumprimento. Uma forma usual calcula a fração do prazo que restava sobre o prazo total e a aplica a multa cheia, mas a cláusula e as datas precisam ser conferidas. Exemplo: multa de três aluguéis em contrato de trinta meses, com vinte meses restantes, resulta em dois aluguéis, antes de outros acertos legítimos.

Se não houve multa pactuada, o artigo 4 não autoriza inventar qualquer percentual. Eventual prejuízo e outras obrigações seguem fundamentos próprios e precisam de demonstração.

Não existe aviso prévio genérico criado pelo artigo 4

Para devolução no prazo determinado, o artigo 4 trata da multa proporcional e não exige aviso prévio genérico adicional. O contrato pode disciplinar comunicação e procedimento de chaves, mas cobrar automaticamente um mês como se a locação já fosse indeterminada confunde regimes. Cláusula e eventual excesso podem ser revistos judicialmente.

A comunicação escrita continua sendo prática probatória importante: fixa a data pretendida, permite vistoria e reduz disputa sobre entrega. Sua utilidade não deve ser apresentada como penalidade legal inexistente.

O artigo 6 reserva trinta dias ao prazo indeterminado

Depois que a locação se torna indeterminada, o locatário pode denunciá-la mediante aviso escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Sem o aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes. Nessa fase não se aplica multa por romper prazo que já terminou, salvo outra obrigação autônoma validamente demonstrada.

Entrega de chaves encerra uso sem apagar acertos

Multa, danos e contas podem ser apurados depois; condicionar o recebimento das chaves a concordância com vistoria prolonga indevidamente a locação. Em decisão divulgada em 2026 no REsp 2.220.656, o STJ afastou aluguéis dos fiadores quando o locador recusou as chaves por esse motivo. Se houver recusa, documente-a e avalie meio formal ou judicial de entrega.

Isso não perdoa avarias. Danos comprovados podem ser cobrados separadamente, sem transformar a posse das chaves em instrumento para impor quitação unilateral.

Datas e cláusula produzem um cálculo auditável

Reúna início, término previsto, data efetiva de entrega, valor do aluguel e texto da multa. Separe caução, contas e vistoria. Uma avaliação jurídica pode conferir a proporção, a fase determinada ou indeterminada e eventual exceção por transferência de trabalho. Não se deve prometer isenção sem analisar esses elementos.

Frações de mês e data efetiva pedem critério explícito

Se a entrega ocorre no meio do mês, o cálculo da multa deve usar a unidade e o critério previstos ou justificáveis, sem arredondar automaticamente todo período contra uma parte. Aluguel pelo tempo de ocupação, multa pelo prazo restante e encargos de consumo são rubricas separadas. Uma memória transparente informa datas, fórmula e arredondamento, permitindo conferir se a proporcionalidade foi preservada.

Transferência pelo empregador é exceção autônoma

O parágrafo único do artigo 4 dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência pelo empregador para outra localidade e o locador recebe aviso escrito com trinta dias. Nessa situação, não se calcula apenas uma multa menor: examina-se isenção. Mudança voluntária, novo emprego ou comunicação tardia não devem ser equiparados sem prova aos requisitos legais.