Chuva e pandemia como defesa da construtora: quando isso vale
Quando a construtora atrasa a entrega além do prazo de tolerância contratual, é comum ouvir justificativas como excesso de chuva, escassez de material ou os efeitos residuais da pandemia. A pergunta do comprador é direta: essas alegações realmente livram a incorporadora de pagar a multa por atraso?
A diferença entre fortuito interno e externo no art. 393 do Código Civil
O art. 393 do Código Civil exclui a responsabilidade do devedor por prejuízos decorrentes de caso fortuito ou força maior, definidos como o fato necessário cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. A jurisprudência, porém, distingue o fortuito externo, imprevisível e estranho à atividade da incorporadora, do fortuito interno, que integra o risco normal do negócio de construir, como certa variação climática típica da região ou dificuldades pontuais de fornecimento previsíveis para quem atua no setor.
Por que chuva e escassez de material costumam ser fortuito interno
Chuvas dentro do padrão histórico da região, contratempos com fornecedores e outras dificuldades logísticas comuns à atividade de construção civil são, em regra, tratadas pela jurisprudência como fortuito interno, já previsto no risco assumido pela incorporadora ao planejar o cronograma da obra, o que não afasta sua responsabilidade pela multa contratual de atraso. Já eventos verdadeiramente excepcionais e imprevisíveis, que fogem do que qualquer incorporadora poderia razoavelmente antecipar, tendem a ser analisados como fortuito externo, com maior chance de afastar a responsabilidade.
O que o comprador pode exigir diante dessa defesa
Cabe à incorporadora, não ao comprador, o ônus de comprovar que o evento alegado é realmente excepcional e estranho ao risco normal do negócio, com documentação específica sobre o impacto concreto na obra daquele empreendimento. Genérica invocação de pandemia ou de chuva, sem prova de nexo causal direto e proporcional ao atraso total, dificilmente é suficiente para afastar a multa contratual prevista para o período além do prazo de tolerância.
Perguntas frequentes
Existe algum evento que costuma ser aceito como fortuito externo pela Justiça?
Situações realmente excepcionais e sem relação com a atividade normal da construção, como interdição total da obra por determinação governamental imprevisível, tendem a ter mais chance de análise favorável à incorporadora, mas cada caso depende de prova concreta apresentada no processo.
A pandemia de covid-19 ainda serve como justificativa para atrasos de obras recentes?
Decisões mais recentes tendem a ser mais rigorosas com essa alegação para obras iniciadas ou em andamento muito tempo depois do início da pandemia, exigindo da incorporadora prova específica do impacto direto naquele cronograma, e não apenas menção genérica ao período de restrições.
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