A construtora atrasou a devolução do distrato: há juros sobre esse atraso?
A Lei 13.786/2018 organizou o distrato de imóvel na planta, mas resolveu apenas parte do problema do comprador: ela diz como calcular o valor a devolver e em que prazo isso deve acontecer, sem tratar, de forma explícita, do que ocorre quando a própria incorporadora descumpre esse prazo. Essa lacuna gera dúvida real, porque o comprador que já aceitou a retenção de corretagem e da multa contratual não pode ainda assim aceitar receber o saldo remanescente sem qualquer penalidade para quem atrasou o pagamento devido.
O que a Lei 13.786/2018 garante e o que ela não regula
A disciplina inserida pela Lei 13.786/2018 no art. 67-A da Lei de Incorporações, assegura ao comprador a restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual de correção monetária das parcelas, descontadas a comissão de corretagem e a pena convencional de até 25% (ou 50%, quando a incorporação estiver em patrimônio de afetação). O mesmo artigo fixa dois prazos de pagamento: 30 dias após o habite-se, se houver patrimônio de afetação (§ 5º), ou 180 dias contados do próprio desfazimento do contrato, nas demais incorporações (§ 6º). Em nenhum desses parágrafos a lei estabelece uma taxa de juros específica para a hipótese de a incorporadora pagar depois desse prazo: ela cuida da atualização monetária do valor principal, não da penalidade pelo atraso na quitação.
Por que o atraso do próprio pagamento gera mora
Vencido o prazo de 30 ou 180 dias sem que o incorporador tenha efetuado o depósito ou o pagamento do valor remanescente, ele está em mora desde o dia seguinte ao vencimento, porque o termo é certo e determinado pela própria lei (mora ex re, conforme o regime geral do Código Civil para obrigações com data certa). A partir desse momento, sobre o valor já apurado como devido passam a incidir juros moratórios, que são categoria distinta da correção monetária: a correção recompõe o poder de compra da quantia ao longo do tempo, enquanto os juros remuneram o comprador pelo capital que ficou indisponível além do prazo legal.
Qual taxa se aplica quando o contrato é omisso
Se o contrato ou o termo de distrato não fixar taxa válida para esse atraso, incide a taxa legal do art. 406 do Código Civil. A Lei 14.905/2024 passou a defini-la a partir da Selic, deduzido o índice de atualização monetária referido no parágrafo único do art. 389, segundo metodologia divulgada pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central. Para períodos anteriores à vigência da reforma, não é seguro aplicar automaticamente 1% ao mês: a interpretação do art. 406 foi objeto de controvérsia e de precedentes que adotaram a Selic. O cálculo precisa separar os períodos e evitar cumular índices que já incorporem correção e juros.
Como calcular na prática
O caminho prático é separar as duas parcelas do cálculo: primeiro, atualizar o valor principal pelo índice contratual até a data em que o pagamento efetivamente deveria ter ocorrido; depois, sobre esse montante já corrigido, aplicar os juros de mora do período que decorreu entre o vencimento do prazo legal e o pagamento real (ou a propositura da ação, se o incorporador continuar inadimplente). Guardar o instrumento de distrato ou a notificação de resolução, o extrato de pagamento e eventuais comunicações da incorporadora sobre a data prevista de devolução ajuda a demonstrar quando o prazo de 30 ou 180 dias se esgotou.
Quando vale buscar orientação especializada
Discussões sobre a data exata de início do prazo, sobre qual índice de correção o contrato realmente previu ou sobre a existência de patrimônio de afetação costumam exigir análise do instrumento contratual completo, não apenas do extrato de pagamento. Nesses casos, buscar um advogado que atenda o caso de forma particular e integralmente pela internet ajuda a fechar essa conta com precisão e a decidir se compensa notificar a incorporadora antes de qualquer ação, sem que isso implique prometer um resultado específico.
Perguntas frequentes
A multa de até 25% retida pela construtora já cobre o atraso na devolução?
Não. A retenção funciona como penalidade contratual pelo próprio desfazimento, nos limites do art. 67-A da Lei de Incorporações, calculada sobre o valor pago pelo comprador. Os juros de mora, quando cabíveis, incidem à parte, sobre o saldo que a incorporadora atrasou para pagar depois de vencido o prazo legal.
O prazo de 180 dias conta da assinatura do distrato ou da entrega das chaves?
Na incorporação sem patrimônio de afetação, o § 6º do art. 67-A conta os 180 dias a partir da data do desfazimento do contrato. Quando existe patrimônio de afetação, o prazo é outro: 30 dias após o habite-se, conforme o § 5º do mesmo artigo.
Preciso entrar com ação para receber os juros do atraso?
Nem sempre. Uma notificação extrajudicial bem fundamentada, com o cálculo discriminado, costuma ser o primeiro passo. Se a incorporadora não regularizar o pagamento, a cobrança judicial do saldo com os juros de mora se torna o caminho seguinte.
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