Quando a construtora pode abater IPTU e condomínio do distrato
Ao receber a proposta de devolução, muitos compradores estranham ver IPTU e condomínio descontados do que teriam a receber. A pergunta é legítima: por que pagar tributo e taxa de um imóvel que você vai devolver? A resposta está no fato de que essas despesas nascem da posse. Enquanto a unidade esteve com você, foram geradas obrigações que a lei permite deduzir — mas sempre dentro de um limite temporal que costuma ser ignorado pela construtora.
Despesas de posse têm previsão legal de desconto
O art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964 admite deduzir da devolução os impostos reais incidentes sobre o imóvel e as cotas de condomínio, ao lado da fruição. São despesas que acompanham quem tem a disponibilidade do bem, e não a incorporadora.
O raciocínio é de coerência: se você ocupou a unidade, foi você quem gerou o IPTU e o rateio condominial daquele período. Transferir esses custos para a construtora, que não usou o imóvel, criaria um desequilíbrio inverso ao que a lei quer evitar.
O desconto acompanha o tempo em que você usou o imóvel
O ponto central é temporal. IPTU e condomínio só podem ser abatidos quanto ao intervalo em que você teve a posse — em regra, da entrega das chaves até a devolução da unidade. Antes disso, a responsabilidade não era sua; depois, também não.
Esse recorte é a principal defesa do comprador. Construtoras às vezes lançam na planilha tributos e taxas de meses inteiros, sem separar o que corresponde de fato ao seu período de uso. Ajustar o cálculo ao calendário de posse reduz a dedução ao que é realmente devido.
Cobrança de período fora da sua posse é indevida
Se a construtora inclui IPTU de um exercício em que você já havia devolvido as chaves, ou cotas condominiais anteriores à entrega, o desconto extrapola o autorizado. O mesmo vale para multas e juros de atraso que a própria incorporadora deixou acumular após a desocupação.
Vale conferir também a origem dos boletos: o rateio tem de corresponder a despesas reais do condomínio no período, e o tributo, ao lançamento oficial. Valores estimados ou projetados para o futuro não se encaixam na dedução de despesas de posse.
Um exemplo de conta que separa o que é seu
Imagine que você recebeu as chaves em março e devolveu a unidade em setembro do mesmo ano. Só o IPTU proporcional a esses seis meses e as cotas de condomínio desse intervalo podem ser abatidos da sua devolução. O tributo lançado para o ano inteiro precisa ser rateado, e não descontado por completo.
Se a planilha da construtora traz o IPTU cheio do exercício ou cotas de meses em que a unidade já estava desocupada, o excesso é indevido. Reconstruir a conta a partir das datas de entrega e devolução das chaves mostra, de forma objetiva, quanto de cada despesa realmente pertence ao seu período de posse.
Como conferir e contestar os valores abatidos
Reúna os carnês de IPTU, os boletos de condomínio, o termo de entrega e o de devolução das chaves. Com isso, é possível montar a linha do tempo da posse e checar, rubrica a rubrica, se cada desconto se encaixa nesse intervalo.
Um advogado pode confrontar a planilha da incorporadora com os comprovantes e a lei, afastar o que foi lançado fora do período e negociar o ajuste de forma remota. O objetivo é limitar o abatimento ao que corresponde à sua posse, sem prometer devolução além do que os documentos sustentam.
Perguntas frequentes
A construtora pode mesmo descontar IPTU e condomínio?
Pode, mas apenas quanto ao período em que você teve a posse do imóvel. São despesas ligadas ao uso, previstas como dedução no art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964.
E se cobrarem meses em que eu não estava mais no imóvel?
Esse desconto é indevido. IPTU e condomínio só cabem entre a entrega e a devolução das chaves. Cobrança de período anterior à posse ou posterior à desocupação pode ser afastada.
Como provo qual é o período correto?
Guarde o termo de entrega e o de devolução das chaves, além dos carnês e boletos. Esses documentos montam a linha do tempo da posse e permitem contestar valores lançados fora dela.
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