Quanto se paga de fruição por ter morado antes de distratar
Quem já recebeu as chaves e morou no imóvel antes de decidir desfazer o negócio descobre uma rubrica a mais na conta do distrato: a fruição. É a cobrança pelo período em que você usou um bem que, no fim, não vai ficar com você. A fruição tem previsão legal e um método de cálculo próprio. O problema aparece quando a construtora exagera na conta, e o exagero quase sempre nasce de uma interpretação errada de como o percentual da lei deve ser aplicado.
O que a lei entende por fruição do imóvel
O art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964 permite deduzir da devolução o valor correspondente à fruição do imóvel, ao lado dos impostos reais e das cotas condominiais do período. A ideia é remunerar a incorporadora pelo tempo em que a unidade esteve à sua disposição, e não puni-lo de novo pela desistência.
A fruição, portanto, não é uma segunda multa. Ela cobre o uso econômico do bem — a moradia, a locação que você poderia ter e a indisponibilidade da unidade para a construtora durante a sua posse.
Como calcular os 0,5% sobre o valor atualizado do contrato
A lei fixa a fruição em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, aplicado pro rata die, ou seja, proporcionalmente aos dias de ocupação. O ponto de referência é o valor do contrato corrigido, e o cálculo distribui esse percentual ao longo do tempo em que você manteve a posse.
Essa mecânica limita a cobrança: ela parte de uma base única — o valor atualizado do contrato — e a reparte pelo período efetivo de uso, em vez de crescer de forma indefinida a cada mês que passa.
O erro de multiplicar meio por cento por cada dia
O engano mais caro é ler o dispositivo como se autorizasse 0,5% para cada dia de ocupação. Não é isso. Multiplicar meio por cento por dia produziria, em poucos meses, uma fruição que superaria o próprio preço do imóvel — resultado que a lei não admite.
Quando a planilha da construtora chega a um valor de fruição desproporcional, o primeiro teste é justamente esse: verificar se o percentual foi aplicado pro rata die sobre a base contratual ou se foi multiplicado dia a dia. Refazer a conta costuma reduzir bastante a dedução.
A fruição só incide sobre o período de posse efetiva
Outro limite importante é temporal. A fruição só é devida enquanto você teve a disponibilidade do imóvel — em regra, da entrega das chaves até a devolução da unidade à incorporadora. Cobrar por período anterior à posse, ou posterior à desocupação, extrapola o que a lei autoriza.
Por isso, a data em que você recebeu e devolveu as chaves é decisiva. Ela define o intervalo sobre o qual o percentual é distribuído e serve de defesa contra cobranças que estendem o prazo de fruição além do uso real.
Documentos que sustentam a discussão da fruição
Para contestar um cálculo inflado, reúna o termo de entrega de chaves, comprovantes de desocupação, o contrato com o valor e o índice de correção, e a planilha apresentada pela construtora. Esse conjunto permite reconstruir a base e o período corretos.
Um advogado pode confrontar a planilha da incorporadora com o texto legal, apontar onde o percentual foi mal aplicado e negociar o ajuste, inclusive de forma remota, sem que você precise se deslocar. O trabalho é técnico e não promete devolução maior do que a que os números sustentam.
Perguntas frequentes
A fruição é uma segunda multa do distrato?
Não. Ela remunera o uso do imóvel durante a sua posse e é distinta da pena convencional. As duas são deduções autônomas previstas no art. 67-A e têm bases de cálculo diferentes.
Como sei se a fruição foi calculada certo?
Verifique se a construtora aplicou 0,5% sobre o valor atualizado do contrato de forma proporcional aos dias de ocupação. Se o percentual foi multiplicado por cada dia de uso, o cálculo está inflado.
Posso ser cobrado por fruição se nunca ocupei o imóvel?
A fruição pressupõe posse efetiva. Sem entrega de chaves e uso da unidade, não há período de fruição a remunerar, e a cobrança perde o fundamento legal.
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