Encontrei defeito na vistoria de entrega: posso recusar o termo antes de retirar as chaves
A vistoria de entrega é o momento em que o comprador percorre a unidade pronta, antes de assinar o termo de recebimento e retirar as chaves, justamente para conferir se a obra corresponde ao que foi contratado. Encontrar rachadura, infiltração, piso desnivelado ou acabamento malfeito nesse momento coloca o comprador diante de uma decisão prática: assinar o termo mesmo assim, torcendo para que o reparo aconteça depois, ou recusar a assinatura até que o defeito seja corrigido.
O direito de rejeitar a obra que não segue o combinado
O art. 615 do Código Civil trata da entrega da obra em contrato de empreitada: concluída de acordo com o ajuste ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la, mas pode rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas, dos planos dados ou das regras técnicas aplicáveis. Aplicado à entrega de um imóvel novo, isso significa que o comprador não é obrigado a aceitar a unidade tal como está quando existe um desvio evidente das especificações contratadas ou da técnica construtiva esperada.
Receber com abatimento é uma alternativa, não uma obrigação
O art. 616 do Código Civil permite ao comprador, em vez de rejeitar a obra, recebê-la com abatimento no preço. Ou seja, encontrado o defeito na vistoria, o comprador tem, ao menos, três caminhos possíveis: recusar a assinatura do termo até o reparo, negociar um abatimento e assinar mesmo assim, ou assinar com ressalva expressa registrando o defeito para cobrança posterior. A escolha depende da gravidade do problema encontrado e do quanto ele compromete o uso imediato do imóvel.
Registrar o defeito é mais importante do que apenas recusar verbalmente
Fotografar, filmar e descrever por escrito cada item encontrado na vistoria, com data e identificação da unidade, e entregar essa relação formalmente à incorporadora ou à construtora antes de retirar as chaves transforma uma reclamação verbal em prova documental. Se o termo de vistoria da própria incorporadora tiver campo para ressalvas, preenchê-lo detalhadamente é o caminho mais direto; se não houver esse campo, uma notificação por escrito, em paralelo, cumpre a mesma função.
Por que isso não se confunde com a garantia de cinco anos
A recusa na vistoria de entrega trata de vício aparente, perceptível no momento da inspeção, e é diferente da garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil, que cobre por cinco anos defeitos relacionados à estrutura e ao solo, muitas vezes só percebidos depois de a unidade estar em uso. Também não se confunde com o direito de exigir a sanação do vício previsto no art. 18 do Código de Defesa do Consumidor, que permite ao consumidor pedir substituição, abatimento ou devolução da quantia paga se o vício não for sanado em até 30 dias. São três momentos distintos da mesma relação: a vistoria de entrega, a garantia geral de qualidade do CDC e a garantia quinquenal de solidez e segurança.
Quando vale buscar orientação antes de assinar o termo
Diante de defeito que compromete a habitabilidade imediata do imóvel, como infiltração ativa ou fissura estrutural aparente, recusar a assinatura e buscar orientação jurídica antes de qualquer acordo verbal com a construtora reduz o risco de perder o argumento de vício aparente por ter assinado o termo sem ressalva. contar com um advogado que atenda o caso de forma particular, por telefone ou aplicativo de mensagens, ajuda a avaliar se o caso pede recusa formal, ressalva no termo ou negociação de abatimento, sem prometer o resultado da negociação.
Perguntas frequentes
Assinar o termo de recebimento sem ressalva encerra o direito de reclamar do defeito visto na vistoria?
Tende a dificultar bastante, porque a assinatura sem ressalva sugere aceitação da obra no estado em que se encontra. Por isso, registrar o defeito por escrito, mesmo que se opte por assinar, é importante para preservar o direito de reclamação.
Posso me recusar a retirar as chaves até o reparo ser feito?
Sim, quando o defeito representa desvio relevante do que foi contratado ou das regras técnicas da construção, com base no art. 615 do Código Civil, que permite rejeitar a obra nessas condições.
E se o defeito só aparecer depois que eu já morar no imóvel?
Nesse caso a situação já não é mais de vício aparente na vistoria de entrega, e sim de vício que pode se enquadrar na garantia de cinco anos do art. 618 do Código Civil, ou no prazo do CDC contado do momento em que o defeito se tornou perceptível.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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