Quem recebe primeiro no distrato de um imóvel ainda financiado
Quando o apartamento foi comprado com financiamento bancário, o distrato deixa de envolver só você e a construtora. Existe um terceiro na história — o banco que liberou o crédito — e é ele que costuma gerar a dúvida sobre a ordem em que cada valor é acertado. A confusão nasce de uma ideia equivocada: a de que a Lei 13.786/2018 resolveria também a dívida com o banco. Ela não faz isso. A lei do distrato cuida da restituição das quantias que você pagou à incorporadora; o financiamento segue regras próprias, e separar as duas relações é o primeiro passo para entender de quem é o dinheiro no fim da conta.
Por que o financiamento cria uma segunda relação jurídica
Comprar na planta com financiamento significa assinar dois contratos que caminham juntos, mas têm naturezas distintas. O primeiro é a promessa de compra e venda firmada com a incorporadora, que define preço, unidade e condições de entrega. O segundo é o mútuo com o banco, quase sempre garantido por alienação fiduciária sobre o próprio imóvel, na forma da Lei 9.514/1997.
Na alienação fiduciária, a propriedade do bem fica resolúvel em nome do credor até a quitação. Isso quer dizer que, enquanto o financiamento não é pago, o banco tem uma garantia real que não desaparece só porque você e a construtora resolveram desfazer a compra.
O que acontece com o saldo devedor quando o negócio é desfeito
Se o banco já repassou o valor financiado à incorporadora, esse dinheiro entrou no caixa dela e virou dívida sua com a instituição. Desfeito o contrato, alguém precisa liquidar esse saldo — em regra, o acerto passa pela quitação do financiamento antes que o crédito de devolução chegue às suas mãos.
Na prática, a incorporadora devolve as quantias que você pagou diretamente a ela, atualizadas e já com as deduções legais. O montante que veio do banco não retorna para você, porque nunca esteve com você: ele precisa ser quitado junto à instituição financeira, sob pena de a garantia continuar pesando sobre o imóvel.
A Lei 13.786 mede a devolução, não apaga a dívida bancária
O art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, lista o que a incorporadora pode reter das quantias pagas — a comissão de corretagem, a pena convencional e as despesas ligadas à posse. Nada disso alcança o contrato de financiamento, que continua regido pela Lei 9.514/1997.
Por isso é arriscado supor uma regra fixa de que o banco recebe antes ou depois. O que existe é um encadeamento lógico: o saldo garantido pela alienação fiduciária tem de ser equalizado para liberar o imóvel, e só o que sobra das quantias que você desembolsou compõe o seu crédito de restituição.
Como conferir os números das duas pontas
Peça à incorporadora a planilha de devolução com cada rubrica discriminada e solicite ao banco o saldo devedor atualizado do financiamento. Compare o que você efetivamente pagou à construtora com o que ela propõe devolver, e verifique se a instituição está cobrando encargos indevidos sobre um contrato que será encerrado.
É comum a construtora tentar descontar do seu crédito valores que, na verdade, correspondem à liquidação do financiamento — uma dupla conta que reduz artificialmente a sua devolução. Documentar cada transferência evita esse tipo de sobreposição.
Quando vale envolver um advogado no acerto
O cruzamento entre distrato e financiamento costuma ser o ponto em que o comprador sai perdendo por falta de clareza contratual. Um advogado pode analisar os dois contratos, apurar o valor correto da restituição e conduzir a negociação com a incorporadora e com o banco, inclusive à distância, com envio digital de documentos e procuração eletrônica.
Esse acompanhamento serve para que a quitação do saldo bancário não seja usada como pretexto para esvaziar o que você tem a receber, sem qualquer promessa de resultado — apenas a defesa técnica dos valores que a lei garante.
Perguntas frequentes
O banco pode cobrar o financiamento mesmo depois do distrato?
Sim. O distrato encerra a relação com a incorporadora, mas o mútuo bancário garantido por alienação fiduciária segue existindo até ser quitado ou renegociado com a instituição financeira.
O valor que o banco financiou volta para mim?
Não. Esse valor foi repassado à incorporadora e corresponde à sua dívida com o banco. A devolução alcança apenas as quantias que você pagou diretamente à construtora, já descontadas as deduções legais.
A construtora pode descontar o saldo bancário da minha devolução?
A Lei 13.786 não autoriza esse abatimento como rubrica de retenção. O saldo do financiamento é acerto entre você e o banco, e misturá-lo ao cálculo da restituição costuma gerar cobrança em duplicidade.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.