A notificação prévia antes do distrato por parcelas atrasadas
Atrasar algumas parcelas e receber um aviso de que o contrato está desfeito assusta, mas nem sempre corresponde ao que a lei permite. A construtora não pode simplesmente decretar o fim do negócio e reter valores como bem entender. Antes de resolver o contrato por inadimplência, existe um rito: constituir o comprador em mora e conceder a chance de colocar as parcelas em dia. Conhecer essa etapa é o que impede um distrato imposto de forma unilateral e prematura.
O contrato não se desfaz sozinho pelo atraso
O efeito do atraso depende do contrato e da legislação aplicável ao empreendimento. O art. 474 do Código Civil distingue a cláusula resolutiva expressa, que opera de pleno direito, da cláusula tácita, que depende de interpelação judicial. Isso não autoriza a incorporadora a ignorar requisitos específicos de constituição em mora previstos em lei ou no contrato, nem a impor retenção fora dos limites legais.
Por isso, não se deve afirmar que toda resolução exige o mesmo aviso prévio nem que qualquer atraso desfaz automaticamente o negócio. É necessário identificar o regime da operação e conferir a cláusula invocada.
A constituição em mora e o direito de purgar
O art. 397 do Código Civil diferencia a mora decorrente de obrigação positiva, líquida e com termo daquela que precisa ser constituída por interpelação. Além dessa regra geral, determinados negócios imobiliários têm procedimentos próprios de notificação e purgação da mora.
Quando o regime aplicável exigir notificação, o documento deve indicar a dívida e observar o prazo correspondente. O pagamento tempestivo pode impedir a resolução, mas o efeito concreto depende da lei especial, do contrato e do estágio do negócio.
O que a construtora precisa provar para resolver
Para sustentar a resolução, a incorporadora precisa demonstrar o inadimplemento e o cumprimento dos requisitos do regime aplicável, inclusive notificação e prazo de purgação quando forem exigidos. A falta de requisito legal ou contratual torna o procedimento contestável.
Se o atraso é relevante e o procedimento foi regular, pode haver base para resolver o contrato. A análise não comporta um rito único para toda compra imobiliária.
Um exemplo de resolução decretada fora do rito
Pense em um comprador que atrasou duas parcelas e, sem receber qualquer notificação, é surpreendido por um comunicado da construtora informando que o contrato está desfeito e que os valores pagos foram retidos. Aqui faltou o passo essencial: não houve constituição em mora nem prazo para colocar as parcelas em dia.
Nesse cenário, a resolução é frágil. O comprador pode questionar o distrato justamente pela ausência do rito prévio, exigir a reabertura da oportunidade de purgação ou, se o contrato já não interessa, discutir a devolução dentro dos limites legais em vez de aceitar a retenção total imposta de forma unilateral.
Cuidado com a retenção aplicada na resolução por culpa
Mesmo quando a resolução por inadimplência é legítima, você continua com direito à devolução parcial das quantias pagas, descontada a retenção dos limites da Lei 13.786/2018. A construtora não pode usar o seu atraso como pretexto para reter tudo.
Um advogado pode verificar se a notificação de mora foi regular, se o prazo de purgação foi respeitado e se o cálculo da devolução obedece aos tetos legais, atuando de forma remota e sem prometer que o contrato será necessariamente preservado. O foco é impedir que o distrato seja imposto sem o rito e com retenção acima do permitido.
Perguntas frequentes
A construtora pode desfazer o contrato só porque atrasei parcelas?
Não de imediato. Ainda que haja cláusula resolutiva, ela não opera sozinha: é preciso constituir o comprador em mora e conceder prazo para purgar o atraso antes de resolver o contrato.
O que é a purgação da mora?
É a oportunidade de pagar as parcelas atrasadas dentro do prazo indicado na notificação. Feito o pagamento, o contrato se mantém e o distrato por inadimplência perde fundamento.
Mesmo em atraso, tenho direito a alguma devolução?
Sim. Ainda que a resolução por culpa seja legítima, você tem direito à devolução parcial das quantias pagas, com retenção limitada aos tetos da Lei 13.786. Reter tudo não é permitido.
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