Continuidade da locação após separação ou divórcio do casal
Na separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com quem permanece no imóvel. O artigo 12 exige comunicação escrita ao locador e ao fiador. Essa notícia abre prazo de 30 dias para exoneração e, se exercida, responsabilidade residual de 120 dias.
O artigo 12 transfere a locação a quem permanece
A sub-rogação decorre da lei e não depende de novo contrato mais oneroso. Ela alcança separação de fato, separação judicial, divórcio e dissolução de união estável. Quem fica assume a posição locatícia; quem saiu deve preservar prova da data e da comunicação, pois boletos em nome antigo podem esconder que a administradora ainda não atualizou o cadastro.
Locador e fiador precisam receber comunicação escrita
O parágrafo 1 exige notícia por escrito ao locador e, se a garantia for fiança, ao fiador. Certidão, escritura, decisão ou declaração de separação de fato podem acompanhar a mensagem conforme o caso. Conteúdo, recebimento e data importam mais que o canal usado, porque acionam direitos da garantia.
Fiador tem 30 dias e permanece por mais 120 após notificar
Recebida a comunicação, o fiador pode exonerar-se no prazo de 30 dias. Se o fizer, continua responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de notificar o locador. O Informativo 660 do STJ, no REsp 1.510.503, admite que ciência inequívoca obtida de outra forma inicie a janela, pois a finalidade da comunicação prevalece sobre formalismo vazio.
Exoneração pode gerar pedido de nova garantia em trinta dias
O artigo 40, inciso VIII, inclui a exoneração decorrente do artigo 12 entre as causas de substituição. O locador pode notificar o sub-rogado para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias. Esse prazo de substituição é diferente da janela dada ao fiador e do residual de 120 dias, embora os três marcos possam aparecer na mesma cronologia.
Dívida anterior não é automaticamente dos dois ex-parceiros
Responsabilidade por aluguéis anteriores depende de quem assinou como locatário, solidariedade, regime patrimonial, benefício à família e momento da obrigação. O divórcio não apaga dívida válida, mas também não permite afirmar que ambos sempre respondem. Contrato, comprovantes, comunicação e acordo ou decisão da separação precisam ser lidos conjuntamente.
Perguntas frequentes
Preciso esperar o divórcio terminar?
Não. O artigo 12 inclui separação de fato, mas a comunicação escrita e a prova de quem permaneceu são essenciais.
A fiança termina no dia da separação?
Não nessa hipótese. O fiador tem 30 dias para exonerar-se após a comunicação e permanece por 120 dias depois de notificar o locador.
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