Antes do leilão: as saídas do devedor para não perder o imóvel penhorado

A primeira pergunta: esse imóvel podia mesmo ser penhorado?

O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza — assim abre a Lei 8.009/1990, no art. 1º, cuja proteção alcança a construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a casa. Veículos, obras de arte e adornos suntuosos ficam de fora dessa proteção pelo art. 2º.

A impenhorabilidade, diz o art. 3º, é oponível em qualquer processo de execução, salvo em hipóteses fechadas: crédito decorrente do financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel, pensão alimentícia, impostos e taxas incidentes sobre o bem, hipoteca oferecida em garantia pelo casal ou pela entidade familiar, imóvel adquirido com produto de crime e obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

Vale conferir isso antes de qualquer depósito. Se a dívida executada não se encaixa em nenhuma dessas exceções e o imóvel é a moradia da família, a discussão deixa de ser sobre como pagar e passa a ser sobre desconstituir a penhora.

Remir a execução pagando a dívida atualizada a qualquer momento

O art. 826 do CPC dá ao executado uma saída que não depende de prazo processual fechado: antes de os bens serem adjudicados ou alienados, ele pode remir a execução, pagando ou consignando o valor atualizado da dívida, acrescido de juros, custas e honorários advocatícios. Não é preciso esperar data de leilão nem aguardar decisão sobre outro incidente — o depósito integral, feito a tempo, encerra a disputa.

A dificuldade prática costuma ser o valor: juros, multa e honorários crescem ao longo do processo, e o executado só sabe o total exato pedindo a atualização do cálculo nos autos antes de depositar. Depositar a menos não produz o efeito do art. 826; a execução segue pelo saldo.

O parcelamento do art. 916: 30% de entrada e o restante em seis vezes

Uma alternativa a pagar tudo de uma vez está no art. 916: dentro do prazo dos embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de 30% do valor em execução — mais custas e honorários —, o executado pode pedir para quitar o restante em até seis parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês. Deferido o pedido, o §3º determina a suspensão dos atos executivos, o que inclui o leilão marcado.

O risco fica no §5º: perder uma parcela antecipa o vencimento das demais, retoma imediatamente os atos executivos e ainda soma multa de 10% sobre as prestações em atraso. O parcelamento serve para quem consegue manter o pagamento até o fim, não como forma de apenas empurrar o leilão para mais tarde. Há ainda um custo menos visível na escolha: pelo §6º, optar pelo parcelamento importa renúncia ao direito de opor embargos. Quem pretende discutir o valor cobrado ou a validade do título precisa decidir entre as duas rotas, porque reconhecer o crédito para parcelar fecha a porta da impugnação.

Negociar diretamente com o credor também extingue a execução

Fora dos mecanismos formais, nada impede o executado de procurar o exequente e fechar um acordo particular — quitação à vista com desconto, dação do próprio imóvel em pagamento ou outra forma de composição. O art. 924, inciso III, reconhece justamente essa hipótese: a execução se extingue quando o executado obtém, por qualquer outro meio, a extinção total da dívida, e o leilão já agendado perde o motivo de existir.

A diferença para o parcelamento do art. 916 é que aqui não há forma nem depósito mínimo definidos em lei — o acordo vale como as partes o desenharem, mas só produz efeito sobre a execução depois de levado aos autos e homologado ou, ao menos, comunicado ao juízo pelas duas partes.

Embargos à execução não suspendem o leilão por si sós

O executado também pode se opor à dívida pelos embargos à execução, cujo prazo de quinze dias vem do art. 915 e se conta na forma do art. 231, em regra a partir da juntada do comprovante de citação. O problema é achar que embargar já paralisa o leilão: o art. 919 é expresso ao dizer que os embargos não têm efeito suspensivo automático. Suspender depende de pedido específico, e o juiz só concede quando estão presentes os requisitos da tutela provisória e a execução já está garantida por penhora, depósito ou caução suficiente.

Por isso, embargar sem pedir e sustentar o efeito suspensivo não impede que o leiloeiro publique o edital e realize a praça na data marcada. Quem quer usar os embargos para evitar especificamente o leilão precisa incluir esse pedido de forma explícita, com os fundamentos que justificam o risco de dano — e a impenhorabilidade do bem de família, quando cabível, é um dos fundamentos mais fortes para deduzir aí.

Depois que o auto é assinado, a margem de manobra encolhe

Todos esses caminhos — remição, parcelamento, acordo, embargos com efeito suspensivo — perdem força a partir do momento em que o auto de arrematação é assinado, porque o art. 903 passa a tratar a venda como ato perfeito e, em regra, irretratável. Ainda existe, nos dez dias seguintes, a possibilidade de levantar vício como o preço vil, mas essa é uma discussão sobre desfazer uma venda já feita, bem mais estreita do que evitar que ela aconteça.

Por isso a lógica processual empurra o executado a decidir antes da data do leilão, e não depois: quanto mais cedo o valor atualizado da dívida, a proposta de parcelamento ou os fundamentos dos embargos chegam ao juízo, maior a chance de a praça nem chegar a se realizar. Levar ao advogado particular, logo após a intimação da penhora, o valor atualizado da dívida, o edital e o comprovante de citação — por WhatsApp ou outro canal digital — ajuda a decidir a tempo entre remir, parcelar, negociar ou embargar, antes de a data da praça se aproximar.