O credor pode adjudicar o imóvel penhorado em vez de levá-lo a leilão?
Sim. Na execução, a adjudicação permite que o exequente ou outro legitimado adquira o bem penhorado, em vez de aguardar sua alienação em leilão. Não é uma tomada unilateral do imóvel nem se confunde com a adjudicação compulsória usada pelo comprador para obter escritura. Trata-se de expropriação judicial, requerida nos autos e sujeita ao valor da avaliação, às intimações e à decisão do juízo. A operação pode satisfazer todo o crédito ou apenas parte dele. Antes de pedi-la, é necessário conferir a matrícula, a avaliação, os gravames, a ocupação e o valor atualizado da dívida. A transferência também não elimina automaticamente direitos de terceiros, despesas registrais ou controvérsias ainda pendentes.
O pedido depende de penhora e avaliação definidas
O artigo 876 do Código de Processo Civil autoriza o exequente a requerer a adjudicação oferecendo preço não inferior ao da avaliação. Portanto, não basta existir dívida ou indicação informal do imóvel. O bem precisa integrar a execução, estar penhorado e possuir avaliação que permita comparar o crédito com o valor da aquisição. Impugnações sobre identificação, metragem, estado ou preço devem ser resolvidas no processo.
O STJ reconhece a adjudicação como forma preferencial de satisfação do credor quando o legitimado oferece ao menos o valor avaliado. Essa preferência entre modalidades de expropriação não autoriza ignorar preferência material, copropriedade, impenhorabilidade ou nulidade da constrição. Cada obstáculo precisa ser examinado antes da transferência.
Crédito menor exige depósito da diferença
Se o valor do imóvel supera o crédito do adjudicante, o artigo 876, § 4º, exige que a diferença seja depositada em juízo. O executado poderá levantar esse saldo, mas o dinheiro também pode ficar sujeito ao concurso de credores ou a outra determinação judicial. Se o crédito for superior ao valor do bem, a execução pode prosseguir pelo restante, desde que ainda exista saldo exigível.
Exemplo: para crédito atualizado de R$ 400 mil e imóvel avaliado em R$ 550 mil, o credor não recebe o bem apenas dando quitação de R$ 400 mil. Em regra, deve depositar R$ 150 mil no prazo fixado. Custas, tributos, condomínio, registro e despesas de conservação precisam ser estimados separadamente; não se deve presumir que todos integram a diferença.
Executado e terceiros precisam ser intimados
Requerida a adjudicação, o executado é intimado. Se não tiver advogado constituído, a comunicação segue as formas previstas no artigo 876, inclusive pessoalmente, por carta com aviso de recebimento, meio eletrônico ou edital nas situações legais. A finalidade é permitir discussão sobre o pedido e eventual pagamento ou defesa ainda cabível antes de a expropriação se aperfeiçoar.
O CPC também protege colegitimados e titulares de posições registradas. Cônjuge, companheiro, descendentes, ascendentes, coproprietário de bem indivisível e determinados titulares de direitos reais ou garantias podem ter interesse juridicamente relevante. A matrícula atualizada e as averbações de penhora ajudam a identificar quem deve ser comunicado. Omissão de intimação necessária pode gerar impugnação e atrasar o registro.
Mais de um interessado pode provocar licitação
Além do exequente, as pessoas indicadas no artigo 876, § 5º, podem requerer a adjudicação. Havendo mais de um pretendente, o § 6º prevê licitação entre eles; em igualdade de oferta, cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do executado tem preferência, nessa ordem. Não se trata simplesmente de escolher o credor com maior crédito.
No REsp 2.098.109/PR, divulgado no Informativo 807, o STJ distinguiu essa licitação do concurso sobre o dinheiro produzido pela expropriação. Para concorrer ao próprio bem, o interessado precisa formular requerimento de adjudicação. Credor que não o fez não entra automaticamente na disputa apenas porque teria crédito preferencial na distribuição de valores.
O momento do pedido não termina logo após a avaliação
O artigo 878 reabre a oportunidade de adjudicação quando as tentativas de alienação não têm êxito. O STJ também decidiu que, enquanto o bem não tiver sido alienado, o credor pode requerer a adjudicação sem que o silêncio anterior produza preclusão automática. Isso permite pedido mesmo quando providências para o leilão já começaram, desde que outra expropriação ainda não esteja consumada.
Essa possibilidade não recomenda espera estratégica. Edital publicado, despesas do leiloeiro, propostas existentes e decisões já proferidas podem tornar o cenário mais complexo. O pedido deve explicar o valor oferecido, a forma de imputação no crédito e, se necessário, o depósito da diferença, permitindo contraditório sem criar surpresa processual.
A transferência só se aperfeiçoa com o auto
Decididas as questões e transcorrido o prazo legal, lavra-se o auto de adjudicação. Depois de assinado pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria e, quando presente, pelo executado, a adjudicação é considerada perfeita e acabada. Para imóvel, expede-se carta de adjudicação com descrição, matrícula, cópia do auto e prova do imposto de transmissão, além do mandado de imissão na posse quando cabível.
O STJ reafirmou em 2024 que a validade da adjudicação depende da lavratura do auto. Decisão que apenas autoriza a aquisição não deve ser tratada como registro concluído. Até a formalização, pagamento, remição, recurso ou defeito de intimação podem alterar a marcha do caso conforme a fase processual.
Matrícula e ocupação podem mudar o resultado econômico
Antes de trocar o crédito pelo imóvel, obtenha matrícula recente, avaliação completa, certidões disponíveis e informação sobre ocupantes. Copropriedade, indisponibilidade, usufruto, hipoteca, penhoras anteriores, dívida condominial, tributo e contrato de locação podem afetar custo, posse e registro. A adjudicação judicial não garante imóvel desocupado, livre de toda obrigação ou imediatamente vendável.
Credor e executado devem comparar o cálculo da execução com o valor real do bem e registrar suas objeções no prazo. Advogado ou Defensoria pode avaliar penhora, intimações, preferência e diferença sem prometer deferimento, posse rápida ou quitação total. O resultado depende dos autos, dos direitos concorrentes e da decisão judicial.
Perguntas frequentes
O credor pode adjudicar por valor abaixo da avaliação?
Não pelo procedimento do artigo 876. A oferta deve ser igual ou superior à avaliação válida, sem prejuízo de discussão processual própria sobre o valor avaliado.
A adjudicação apaga toda a dívida?
Somente até o valor imputado. Se o crédito superar o imóvel, pode restar saldo; se o imóvel valer mais, o adjudicante deve depositar a diferença conforme decisão judicial.
Pedir adjudicação garante receber a posse imediatamente?
Não. São necessários decisão, intimações, auto, carta, registro e, conforme a ocupação, mandado ou discussão própria para efetivar a posse.
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