Imóvel comprado sem registro e penhorado: o que diz a Súmula 84 do STJ
Quem compra um imóvel por compromisso de compra e venda, paga o preço e recebe a posse pode ser surpreendido por uma penhora em processo movido contra o vendedor. A falta de registro impede dizer que a propriedade já foi transferida, mas não apaga a posse nem impede, por si só, uma defesa contra a constrição. Pelo enunciado 84 do STJ, a posse nascida do compromisso pode fundamentar embargos de terceiro mesmo sem registro. O enunciado abre a via processual; o resultado ainda depende da prova da posse, da condição de terceiro e da inexistência de fraude à execução ou de outro fundamento que legitime a penhora.
O alcance exato da proteção ao compromisso sem registro
A propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título, mas os embargos de terceiro também protegem posse incompatível com a apreensão judicial. O art. 674 do Código de Processo Civil autoriza quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem que possui, ou sobre o qual tem direito incompatível, a pedir o desfazimento ou a inibição do ato.
Não basta apresentar qualquer papel chamado compromisso. O embargante precisa demonstrar aquisição e posse reais, anteriores ou juridicamente oponíveis à constrição, além de explicar a cadeia contratual quando houve cessões. Boa-fé, pagamentos, entrega das chaves e uso do imóvel são avaliados em conjunto. A Súmula 84 dispensa o registro como condição dos embargos; não presume verdadeiros data, pagamento ou posse.
Como e quando opor os embargos de terceiro
Os embargos de terceiro são uma ação própria, ajuizada por quem não integra o processo onde ocorreu a penhora. O prazo é curto: na fase de conhecimento, cabem até o trânsito em julgado da sentença; no cumprimento ou na execução, o limite é o quinto dia posterior à adjudicação, à venda particular ou à arrematação, desde que a carta correspondente ainda não tenha sido assinada.
Reúna o compromisso de compra e venda assinado, comprovantes de pagamento do preço, contas de água, luz e IPTU em seu nome e qualquer prova de que você ocupa o imóvel, como declarações de vizinhos, correspondências e fotos. Esses documentos demonstram a posse anterior à penhora, que é o coração do pedido.
A Súmula 84 não afasta fraude à execução
O enunciado não funciona como imunidade contra fraude. Na execução civil comum, o Tema 243 do STJ e o art. 792 do CPC exigem examinar registro da penhora ou de outra constrição, citação e prova de má-fé do adquirente conforme a hipótese. A compra posterior ao início de um processo, isoladamente, não resolve a questão.
Execução fiscal segue disciplina própria, especialmente o art. 185 do Código Tributário Nacional, e não deve receber automaticamente a mesma conclusão. Contrato com data sem lastro, preço sem comprovação, negócio entre pessoas relacionadas ou posse simulada também podem levar à manutenção da penhora. A defesa deve enfrentar a cronologia e o regime da dívida, não apenas reproduzir a súmula.
Provas e providências antes da alienação judicial
Reúna o compromisso e eventuais cessões, comprovantes bancários, recibos identificáveis, termo de entrega, contas, tributos e documentos que mostrem a ocupação ou exploração legítima do imóvel. Obtenha a matrícula atualizada e cópia da execução para conferir quando surgiram ação, citação, penhora e averbações.
Os embargos têm prazo próprio no art. 675 do CPC e precisam ser apresentados antes do limite ligado à adjudicação, alienação ou arrematação. Regularizar o título no registro de imóveis pode continuar necessário para adquirir a propriedade, mas não substitui a defesa urgente contra a constrição já lançada. A orientação jurídica deve ocorrer antes da carta de alienação, porque a perda do prazo muda o caminho processual.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Onde buscar este serviço
O caminho descrito nesta página é público e não depende de contratação particular. Estes são os canais oficiais de atendimento:
- Defensoria Pública do seu estado ou da União, para orientação e representação jurídica gratuitas a quem não pode pagar advogado.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.