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Comissão do corretor quando o proprietário vende diretamente

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 2 fontes oficiais verificadas

A venda direta não afasta sempre a comissão, assim como a palavra exclusividade não torna qualquer cobrança incontestável. O contrato precisa ser lido com a cronologia do anúncio, visitas, proposta, prazo e escritura. A questão central é saber se havia exclusividade escrita em vigor, se o corretor permaneceu ativo e se o negócio resultou de sua mediação.

Comissão normal depende do resultado da mediação

O artigo 725 do Código Civil torna a remuneração devida quando o corretor alcança o resultado previsto, ainda que o negócio depois não se efetive por arrependimento das partes. Aproximar pessoas sem produzir o resultado contratado pode não bastar. Proposta aceita, convergência sobre elementos essenciais e motivo do fracasso ajudam a definir se o trabalho chegou ao ponto remunerável.

Sem exclusividade, venda direta em regra não remunera o corretor

A primeira parte do artigo 726 estabelece que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor. Essa regra cede se a mediação foi contratada com exclusividade por escrito. Também se deve verificar o artigo 727 quando o negócio posterior foi fruto dos trabalhos do intermediador, mesmo depois do prazo.

Exclusividade escrita pode gerar comissão integral

Com exclusividade escrita e vigente, o artigo 726 preserva a remuneração mesmo quando o proprietário conclui o negócio sem a participação imediata do corretor. O contrato deve indicar imóvel, prazo, percentual, base de cálculo e extensão. Cláusula inserida em formulário ilegível, renovação duvidosa ou cobrança fora do período precisa ser examinada em vez de presumida.

Inércia ou ociosidade do corretor é exceção relevante

O próprio artigo 726 afasta a comissão exclusiva quando comprovada inércia ou ociosidade do corretor. Ausência total de anúncio, resposta, visita ou prestação combinada pode sustentar a exceção. Vender rapidamente, discordar da estratégia ou não receber proposta, por si, não prova ociosidade. E-mails, relatórios, portais, mensagens e pedidos de acesso formam a prova bilateral.

Precedente exige leitura do contrato e da prova

No AgInt no AREsp 2.072.274, as instâncias concluíram que a venda resultou de diligência do proprietário e que o corretor não aproximou as partes. A Quarta Turma manteve o resultado porque rever contrato e fatos encontrava os limites das Súmulas 5 e 7. O julgamento não reescreve o artigo 726 nem cria regra abstrata contra toda exclusividade: mostra que vigência, atividade, inércia e resultado precisam ser provados no caso concreto.

Origem do comprador pode manter a causalidade

Se o comprador conheceu o imóvel por visita, anúncio identificado ou negociação promovida pelo corretor, fechar diretamente para evitar a comissão pode manter o dever de pagar. Se o interessado surgiu por canal independente e a exclusividade havia terminado, o nexo pode faltar. Cadastro unilateral do corretor não basta; conversas, agendamento e proposta mostram contribuição efetiva.

Cobrança deve trazer cálculo e documentos completos

A notificação deve anexar contrato, prova de exclusividade, atos de intermediação, negócio concluído e base percentual. O proprietário pode responder indicando prazo expirado, inércia ou origem autônoma do comprador, preservando o inteiro teor. Acordo pode ajustar valor conforme contribuição e risco. Não se recomenda ignorar a cobrança nem prometer que a falta de assinatura na escritura elimina a comissão.

Prazo de proteção posterior precisa ter causalidade

Alguns contratos preveem comissão se a venda ocorrer depois do encerramento a pessoa apresentada durante a vigência. A cláusula pode organizar a prova do artigo 727, mas não deve capturar indefinidamente qualquer comprador do mercado. Lista de interessados, data das visitas e retomada da negociação mostram se o resultado decorreu do trabalho anterior. Se houve mudança substancial de preço e contato inteiramente novo, a causalidade deve ser discutida com os documentos, não apenas com o calendário.

Contratos com mais de um intermediador precisam ser compatibilizados

O proprietário que concedeu exclusividade não deve anunciar simultaneamente com outro corretor sem verificar rescisão e prazo. Se dois profissionais afirmam ter apresentado o mesmo comprador, visitas, propostas e autorizações ajudam a identificar causalidade e eventual divisão. Pagar um deles não extingue automaticamente a pretensão do outro. Antes da venda, comunicação conjunta pode definir quem concluirá a mediação e como a remuneração será repartida, evitando que o comprador seja usado como prova contraditória em duas cobranças.

Perguntas frequentes

Exclusividade verbal basta?

O artigo 726 exige que a exclusividade esteja ajustada por escrito para produzir seu efeito especial.

O corretor não participou da escritura: nada é devido?

A assinatura final não é o único critério; resultado, exclusividade, atividade e origem do comprador devem ser verificados.

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