A comissão incide sobre o preço anunciado ou sobre o valor fechado?
Anúncio de imóvel costuma trazer um valor de partida para atrair interesse, e é raro que a negociação termine exatamente naquele número. Quando o corretor calcula a comissão sobre o preço anunciado, e não sobre o valor que efetivamente entrou no bolso do vendedor, o proprietário sente que está pagando por um negócio que nunca existiu daquele jeito.
A base de cálculo é, em regra, o valor do negócio concluído
O art. 722 do Código Civil descreve a corretagem como o contrato pelo qual alguém se obriga a obter um negócio para outra pessoa. O negócio obtido é aquele que efetivamente se realizou, com o preço que as partes de fato ajustaram, e não a cifra inicial de divulgação. Salvo cláusula em contrário, a comissão calculada sobre o valor anunciado, quando o fechamento se deu por menos, tende a não se sustentar.
O que muda quando o contrato de corretagem prevê outra base
Se o contrato assinado entre proprietário e corretor fixar expressamente que a comissão incide sobre o preço de tabela ou sobre determinado valor mínimo, essa cláusula pode prevalecer, desde que tenha sido aceita conscientemente pelo proprietário. Na ausência de previsão específica, aplica-se a regra geral do art. 724: a remuneração é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais, que normalmente apontam para o valor da venda efetivamente concretizada. É recomendável, inclusive, que o proprietário leia com atenção a cláusula de remuneração antes de assinar, perguntando expressamente se o percentual incide sobre o valor de tabela ou sobre o valor final de venda, porque essa é a origem mais comum do conflito depois de fechado o negócio.
Como resolver a divergência de cálculo na prática
Reunir o anúncio original, as propostas trocadas durante a negociação e o contrato final de compra e venda costuma esclarecer qual foi o percentual combinado e sobre qual base ele deveria incidir. Se não havia percentual ajustado por escrito, vale buscar o padrão praticado na região para o tipo de imóvel, já que é esse o parâmetro que a lei manda observar na omissão do contrato.
O que fazer diante de uma cobrança sobre o valor anunciado
Responder à cobrança com o contrato de corretagem em mãos, destacando a ausência de cláusula que vincule a comissão ao preço de anúncio, costuma ser suficiente para reequilibrar a discussão. Se o corretor insistir, buscar orientação jurídica antes de pagar evita desembolso indevido sobre um valor que nunca foi efetivamente recebido pelo vendedor.
Perguntas frequentes
O corretor pode alegar que aceitou reduzir o preço só porque a comissão seria calculada sobre o valor anunciado?
Pode alegar, mas precisa provar que essa condição foi efetivamente combinada; sem prova escrita ou clara desse ajuste, prevalece a regra de calcular sobre o valor do negócio concretizado.
Descontos dados no fechamento, como abatimento por reforma, entram na base de cálculo?
Em regra, a base é o valor líquido do negócio que as partes efetivamente ajustaram como preço de venda, e não o preço bruto anterior a descontos negociados durante as tratativas.
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