Terreno invadido continua gerando IPTU? Depende da perda da posse

Por que o IPTU depende do fato gerador da propriedade e da posse

O artigo 32 do Código Tributário Nacional define que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. A lógica por trás do imposto pressupõe que o titular tenha, ao menos em tese, alguma forma de disponibilidade sobre o bem, seja pelo uso, seja pela possibilidade de alugar, vender ou explorar economicamente o imóvel. Quando essa disponibilidade desaparece por completo, porque terceiros tomaram a posse de forma total e o proprietário não tem nenhum controle sobre o imóvel, discute-se se ainda existe, de fato, o fato gerador que justifica a cobrança.

O entendimento dos tribunais sobre esbulho possessório total

Os tribunais superiores já reconheceram, em casos concretos, que a perda total e duradoura da posse, decorrente de esbulho por terceiros que impede qualquer uso do imóvel pelo proprietário, pode afastar a exigibilidade do IPTU relativo ao período em que essa perda de posse se manteve. Essa tese, no entanto, é excepcional e depende de prova robusta, e não se aplica a qualquer imóvel simplesmente vazio, ocioso ou de difícil acesso, situações em que o proprietário ainda mantém, em tese, o controle jurídico e a possibilidade de retomada.

Como comprovar a perda total da posse perante o município

A prova costuma exigir mais do que a palavra do proprietário: boletim de ocorrência registrando a invasão, ação de reintegração de posse ajuizada e, quando possível, laudo de vistoria que ateste a ocupação por terceiros e a impossibilidade de acesso ao imóvel. Quanto mais documentada e contínua a situação de esbulho, mais forte fica o argumento de que o fato gerador do imposto deixou de existir naquele período.

• Registrar boletim de ocorrência assim que a invasão for identificada.
• Ajuizar ação de reintegração de posse, mesmo que a retomada demore.
• Solicitar vistoria ou laudo técnico que documente a ocupação por terceiros.

Como levar a questão à prefeitura e, se necessário, à Justiça

Com a documentação reunida, o proprietário pode pedir administrativamente a suspensão ou o cancelamento do lançamento do IPTU relativo ao período de esbulho comprovado, ou, em caso de negativa, buscar a via judicial para reconhecer a inexigibilidade do tributo naquele período, cumulando eventualmente pedido de repetição de indébito se já houve pagamento. A ação de reintegração de posse, embora não seja em si o instrumento tributário, funciona como peça central de prova da perda de disponibilidade sobre o bem.

Quando essa tese não costuma ser aceita pelos tribunais

A tese não se aplica quando o proprietário simplesmente não usa o imóvel por opção própria, quando o imóvel está vago mas não há invasão de terceiros, ou quando não existe nenhuma medida judicial ou boletim de ocorrência que comprove a perda da posse. Alegar apenas que o terreno está "tomado por mato" ou que ninguém cuida dele não caracteriza esbulho possessório para fins de afastar o IPTU.

Quando há invasão real, documentada e persistente, comprometendo por completo o uso do imóvel, vale reunir o boletim de ocorrência, a ação de reintegração de posse e os carnês cobrados no período e procurar um advogado com experiência em direito possessório, inclusive por primeira consulta feita de maneira digital, para avaliar o pedido de inexigibilidade do imposto.