Chácara em zona urbana: quando incide ITR em vez de IPTU

A regra da localização prevista no artigo 32 do Código Tributário Nacional

O artigo 32 do Código Tributário Nacional define o IPTU como imposto que incide sobre imóvel localizado na zona urbana do município, definida por lei municipal, desde que a área conte com pelo menos dois dos melhoramentos que o próprio artigo lista, como meio-fio, iluminação pública, abastecimento de água ou escola. Por esse critério isolado, uma chácara dentro do perímetro urbano estaria sujeita ao IPTU, simplesmente por estar localizada dentro da área definida pela prefeitura.

A exceção da destinação econômica rural, no Decreto-Lei 57/1966

O artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966 afasta a incidência do IPTU e determina a incidência do ITR sobre imóveis que, mesmo localizados na zona urbana, sejam comprovadamente utilizados em exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial. Esse dispositivo criou uma exceção legítima ao critério puro da localização, priorizando a destinação econômica efetiva do imóvel sobre a simples posição geográfica dentro do perímetro urbano definido pela lei municipal.

O critério consolidado pela jurisprudência: destinação prevalece sobre localização

Em julgamento de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, comprovada a destinação rural do imóvel, incide o ITR, ainda que ele esteja localizado dentro do perímetro urbano do município, afastando a aplicação isolada do critério geográfico do Código Tributário Nacional quando conflita com a exploração econômica comprovada da área. Esse entendimento evita a bitributação e dá segurança a quem mantém atividade rural mesmo perto da cidade.

Como comprovar a destinação rural e evitar a cobrança indevida de IPTU

A prova da destinação rural passa por documentos como o Cadastro de Imóveis Rurais junto ao órgão federal competente, notas fiscais de produção agrícola, declaração de aptidão ao crédito rural quando aplicável, e vistoria que ateste a exploração efetiva da terra. Sem essa comprovação documental, a prefeitura tende a manter a cobrança do IPTU com base apenas na localização, cabendo ao proprietário reunir a prova e requerer administrativamente a exclusão do imóvel do cadastro urbano, ou discutir judicialmente quando o pedido é negado.

Quando a prefeitura resiste em reconhecer a destinação rural mesmo com prova reunida, ou quando o valor do IPTU cobrado é alto e o produtor prefere não arriscar sozinho a discussão, vale levar a documentação a um advogado tributarista rural, inclusive por consulta feita a distância, para conduzir o pedido administrativo ou a ação judicial de exclusão do cadastro urbano.

Quando o imóvel continua sujeito ao IPTU, mesmo tendo aparência rural

Terreno com aparência de sítio, mas sem exploração econômica comprovada, como área apenas usada para lazer da família sem produção agrícola registrada, tende a continuar sujeito ao IPTU pelo critério puro da localização urbana. Da mesma forma, não basta alegar atividade rural informalmente: sem cadastro no órgão federal competente e sem prova documental de produção, a tentativa de migrar para o ITR dificilmente prospera perante o município ou perante a Justiça.