A multa de até cinco vezes a cota por reincidência nas regras
Entre a multa comum por uma infração isolada e a sanção máxima reservada ao comportamento antissocial, existe um degrau intermediário: a multa de até cinco vezes o valor da cota condominial, criada para o morador que insiste em repetir a mesma falta, mesmo depois de já ter sido advertido ou multado pela regra ordinária.
O que a lei exige para caracterizar a reiteração
O artigo 1.337, caput, do Código Civil trata do condômino que reiteradamente descumpre seus deveres perante o condomínio. A palavra-chave é reiteração: não basta uma segunda ocorrência qualquer, é preciso que o condomínio demonstre um padrão de repetição da mesma conduta ou de condutas da mesma natureza, já objeto de notificação ou multa anterior que não surtiu efeito.
O quórum de três quartos e a assembleia específica
Assim como a multa antissocial, essa sanção intermediária também exige deliberação da assembleia por três quartos dos condôminos restantes, e não decisão unilateral do síndico. A diferença central em relação à multa antissocial está no grau de gravidade exigido: aqui a lei olha para a repetição da infração, não necessariamente para uma incompatibilidade de convivência generalizada.
Como o histórico de infrações precisa ser documentado
O condomínio que pretende aplicar essa multa precisa reunir as notificações anteriores enviadas ao morador, as multas simples já lançadas pela mesma conduta, atas que registrem as reclamações e, quando existir, o regulamento que descreve a conduta vedada. Sem esse histórico formal, a alegação de reiteração fica no campo do relato informal, insuficiente para sustentar uma sanção mais gravosa em eventual disputa judicial.
Defesa possível para o condômino reincidente
Quem é multado por reiteração pode questionar se as ocorrências anteriores realmente configuram a mesma infração, se foram notificadas corretamente e se o quórum de três quartos foi respeitado na assembleia. Também é possível argumentar que o intervalo entre as ocorrências, ou a mudança de circunstância entre elas, descaracteriza o padrão de reiteração exigido pela norma.
Quando a multa intermediária não se sustenta
Se as infrações anteriores nunca foram formalmente notificadas, se cada episódio teve natureza distinta ou se a assembleia aprovou a sanção sem o quórum qualificado, a multa tende a ser anulada por vício de forma, independentemente de o morador realmente ter cometido as faltas atribuídas a ele.
Como essa multa costuma se combinar com a multa comum
Na prática, o condomínio costuma aplicar primeiro a multa comum, prevista na convenção para a infração isolada, e só recorrer à sanção de até cinco vezes a cota quando o morador volta a repetir a mesma falta depois de já ter sido penalizado uma vez. Essa sequência não é apenas praxe administrativa: é a prova mais robusta de que existe reiteração, porque demonstra que o condômino foi avisado, multado e mesmo assim manteve a conduta vedada. Condomínio que pula essa etapa e aplica direto a multa maior, sem demonstrar a penalidade anterior pela mesma infração, enfraquece sua própria posição em eventual disputa.
O papel do regimento interno na descrição da conduta
Quanto mais detalhado o regimento interno na descrição do que é vedado — horários, forma de descarte de lixo, uso de áreas comuns, barulho — mais fácil fica para o condomínio comprovar que houve reiteração da mesma conduta, e não uma sucessão de fatos diferentes reunidos artificialmente para justificar a multa mais pesada. Regimentos genéricos, que apenas repetem o dever de boa convivência sem especificar a infração, tornam a caracterização da reiteração mais frágil e mais sujeita a questionamento judicial.
Um exemplo prático: o descarte de lixo fora de hora
Um morador é multado três vezes em um ano por descartar lixo fora do horário e da forma prevista no regimento, sempre após notificação individual registrada em livro de ocorrências. Na quarta ocorrência, o condomínio convoca assembleia específica, aprova por três quartos dos presentes a multa de três vezes a cota e notifica o morador com a ata em anexo. A avaliação da regularidade desse histórico, antes de decidir contestar ou pagar, pode ser feita por advogado particular a partir das próprias notificações e do regimento enviados por aplicativo, sem qualquer garantia prévia de resultado.
Perguntas frequentes
Duas infrações diferentes contam como reiteração?
Depende: a lei exige repetição da mesma conduta ou de condutas de natureza semelhante já notificadas. Faltas de natureza totalmente distinta, sem relação entre si, tendem a não configurar o padrão exigido para essa multa intermediária.
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