Cobrança de valor por fora na locação residencial é legal?
Exigir do candidato uma quantia apenas para entregar o imóvel, além do aluguel e dos encargos permitidos, pode enquadrar-se no artigo 43, inciso I, da Lei do Inquilinato. O dispositivo qualifica a conduta como contravenção penal e não se limita, pelo texto, à moradia. É preciso separar essa cobrança de caução regular, aluguel antecipado nas exceções legais e serviço que realmente caiba ao locatário.
O artigo 43 proíbe valor sem causa locatícia permitida
A norma alcança quantia exigida por motivo de locação ou sublocação além do aluguel e encargos permitidos. O nome usado — taxa de reserva, sinal, luva ou cadastro — não define a legalidade. Importam a causa, o destinatário, o recibo e se a cobrança corresponde a obrigação admitida.
A caução em dinheiro é garantia, não preço de acesso: não pode exceder três meses de aluguel e deve seguir o artigo 38. Cobrança antecipada de aluguel só é admitida nas hipóteses legais, como locação sem garantia nos termos do artigo 42 e temporada. Misturar garantia e valor por fora dificulta a prestação de contas e pode revelar a infração.
O artigo 44 não tipifica genericamente toda luva
O artigo 44 reúne crimes de hipóteses específicas. Seu inciso I trata da recusa de recibo pelo locador ou sublocador em habitação coletiva multifamiliar; os demais incisos alcançam retomada insincera e execução irregular de despejo. Ele não é fonte penal genérica para toda cobrança de quantia de entrada.
Para a exigência além do aluguel e encargos, o enquadramento textual está no artigo 43, inciso I. A distinção é relevante porque contravenção e crime possuem elementos e regimes diferentes; uma página informativa não deve atribuir tipo penal sem conferir os fatos.
Taxa de cadastro do candidato é despesa do locador
O artigo 22, inciso VII, atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Por isso, não é correto normalizar a cobrança do candidato apenas porque uma imobiliária diz ter prestado análise cadastral.
Outros serviços pedidos livremente pelo interessado precisam ser identificados e não podem servir para disfarçar custo que a lei entrega ao locador. Recibo e descrição do serviço são essenciais para avaliar quem cobrou e por qual fundamento.
Restituição em dobro não é automática
Quem pagou deve preservar comprovante, mensagens, anúncio e identificação do recebedor. A cobrança indevida pode fundamentar pedido de restituição e outras consequências, mas a Lei 8.245/1991 não cria, nesse ponto, uma devolução civil automática em dobro. A repetição precisa indicar sua base jurídica e os fatos do pagamento.
Notificação pode pedir devolução simples e prestação de contas, sem ameaça penal genérica. Se houver indícios concretos da contravenção, o registro perante a autoridade competente segue avaliação própria. A orientação jurídica deve separar recuperação patrimonial e persecução penal, sem garantir resultado em nenhuma das vias.
Perguntas frequentes
A imobiliária pode repassar ao candidato a pesquisa de idoneidade?
O artigo 22, VII, coloca no locador as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou do fiador.
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