O que é o contrato built to suit
Built to suit é o modelo de locação em que o locador constrói, adquire ou reforma substancialmente um imóvel especificamente para atender às necessidades do futuro locatário, que já define de antemão as características do espaço antes mesmo de o imóvel existir naquele formato. O nome, em inglês, significa literalmente construído sob medida, e reflete a lógica do contrato: o imóvel nasce para servir a uma empresa específica.
A previsão legal no art. 54-A
Incluído na Lei 8.245/1991 pela Lei 12.744/2012, o art. 54-A regula a locação não residencial em que o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel, por si ou por terceiros, especificado pelo pretendente à locação, para que seja locado por prazo determinado. Nessa modalidade, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato, dentro das disposições procedimentais da própria lei.
As duas cláusulas que tornam o built to suit atípico
O § 1º do art. 54-A diz que a renúncia à revisão pode ser convencionada. Ela é facultativa e precisa constar do contrato; o modelo built to suit não elimina automaticamente a revisional. O § 2º permite multa de saída antecipada, mas fixa teto: a soma dos aluguéis restantes, isto é, dos aluguéis a receber até o termo final. Valor, fórmula e eventos de rescisão continuam dependentes da cláusula pactuada.
Por que empresas escolhem esse modelo
O built to suit costuma ser usado por empresas com necessidades muito específicas de espaço, como galpões logísticos, agências bancárias ou lojas com projeto arquitetônico padronizado, permitindo à empresa obter um imóvel sob medida sem precisar comprometer capital próprio na construção, enquanto o investidor que constrói o imóvel garante previsibilidade de receita por um contrato de longo prazo com renúncia à revisão de valor.
O contraponto para o locatário
A empresa assume compromisso de longo prazo porque o imóvel foi adquirido, construído ou reformado para sua especificação. Se houver cláusula de renúncia, a revisão ordinária do aluguel fica afastada durante a vigência; se ela não existir, não deve ser inventada. A saída antecipada pode gerar multa elevada até o teto legal, o que exige comparar investimentos ainda não amortizados, prazo restante e hipóteses de inadimplemento antes da assinatura.
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