Prazo para impugnar a demarcação urbanística e o que ocorre com a matrícula
Quem decide contestar a inclusão de seu imóvel numa demarcação urbanística da REURB precisa de duas informações práticas antes de agir: quanto tempo tem para apresentar a impugnação, e o que acontece com a matrícula do imóvel enquanto a discussão não termina. As duas respostas estão na Lei 13.465/2017 e afetam diretamente a estratégia de quem quer preservar seus direitos registrais.
O prazo comum de trinta dias
O art. 20 da Lei 13.465/2017 fixa prazo comum de trinta dias, contado da notificação, para que titulares de domínio e confrontantes da área demarcada apresentem impugnação à demarcação urbanística. Se o notificando não for identificado, não for encontrado ou recusar o recebimento da notificação postal, o § 1º do mesmo artigo determina que ele seja notificado por edital, também com prazo comum de trinta dias contado da publicação.
O que o edital precisa conter
O § 2º do art. 20 estabelece que o edital de notificação por publicação deve conter resumo do auto de demarcação urbanística, com descrição que permita identificar a área a ser demarcada e seu desenho simplificado. Isso serve para que, mesmo sem notificação pessoal bem-sucedida, o interessado tenha condições reais de identificar se o imóvel dele está na área abrangida antes de o prazo se esgotar.
Efeito do silêncio e da impugnação parcial
Decorrido o prazo sem manifestação, o § 3º do art. 20 interpreta a ausência como concordância com a demarcação urbanística. Se a impugnação recair apenas sobre parte da área, o § 4º autoriza o poder público a prosseguir com o procedimento na parcela não impugnada, deixando a parcela controvertida pendente de solução.
O que acontece com a matrícula depois do prazo
Superado o prazo sem impugnação, ou resolvida a oposição apresentada, o art. 22 determina que o auto de demarcação urbanística seja encaminhado ao registro de imóveis e averbado nas matrículas por ele alcançadas. Se a demarcação incidir sobre imóvel ainda não matriculado, o § 2º do art. 22 prevê a abertura de matrícula antes da averbação, refletindo a situação registrada do imóvel, dispensadas a retificação do memorial descritivo e a apuração de área remanescente para esse fim específico. O § 5º ainda esclarece que a demarcação será averbada mesmo que a área abrangida pelo auto supere a área disponível nos registros anteriores, com a apuração do remanescente ficando sob responsabilidade do proprietário atingido, conforme o § 6º.
Consequência prática de perder o prazo
Um proprietário notificado que deixa passar o prazo de trinta dias sem se manifestar vê a demarcação seguir seu curso e, eventualmente, ser averbada em sua matrícula, sem que ele tenha exercido o direito de discutir a extensão da área incluída. Como a averbação no registro produz efeitos sobre atos futuros envolvendo o imóvel — venda, financiamento, inventário —, contar corretamente o prazo a partir da notificação pessoal, postal ou por edital, e reunir a documentação de matrícula assim que a notificação chega, é decisivo. A análise dessa contagem de prazo e da extensão da área abrangida por advogado particular, com atendimento remoto, ajuda a evitar que o prazo se esgote sem resposta, sem garantir o resultado da impugnação apresentada dentro dele.
Perguntas frequentes
O prazo de trinta dias conta da notificação pessoal ou da publicação do edital?
Depende da forma de notificação usada. Se for pessoal ou postal, conta da notificação; se o notificando não for localizado e a notificação ocorrer por edital, o prazo comum de trinta dias conta da publicação, conforme os §§ 1º e 2º do art. 20 da Lei 13.465/2017.
A matrícula já não matriculada precisa de retificação antes da averbação da demarcação?
Não. O § 2º do art. 22 da Lei 13.465/2017 dispensa a retificação do memorial descritivo e a apuração de área remanescente para a abertura de matrícula destinada a receber a averbação da demarcação urbanística.
A área averbada pode ser maior do que a área registrada anteriormente?
Sim. O § 5º do art. 22 permite a averbação da demarcação mesmo que a área abrangida pelo auto supere a área disponível nos registros anteriores, ficando a apuração do remanescente sob responsabilidade do proprietário atingido.
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