Aluguel provisório em ação revisional: exigibilidade imediata e ajuste posterior
Passados três anos de vigência do contrato de locação residencial, ou do último reajuste combinado entre as partes, tanto o locador quanto o locatário podem pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. Enquanto o processo tramita e a perícia não define o valor definitivo, o juiz costuma fixar um aluguel provisório, e a dúvida mais comum é a partir de quando esse valor provisório passa a valer de fato e o que acontece com a diferença ao final.
Quando cabe pedir a revisão judicial do aluguel
O art. 19 da Lei 8.245/1991 permite ao locador ou ao locatário pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo de reajuste anteriormente realizado entre as partes. A ação costuma ser usada quando o valor do aluguel ficou muito distante do praticado na região, seja porque subiu acima do mercado, seja porque ficou defasado, e não há consenso entre locador e locatário sobre o novo valor.
O aluguel provisório é devido desde a citação, não desde a sentença
O art. 68, inciso II, da Lei 8.245/1991 determina que, na audiência de conciliação, o juiz fixará aluguel provisório que será devido desde a citação, observados limites de proteção para ambas as partes: quando a ação é do locador, o valor provisório não pode exceder oitenta por cento do que ele pediu; quando a ação é do locatário, o valor provisório não pode ser inferior a oitenta por cento do aluguel vigente. Isso significa que, assim que fixado, o aluguel provisório retroage à data da citação, e as diferenças desse período costumam ser exigíveis desde logo, não apenas a partir da decisão que o fixou.
É possível pedir a revisão do valor provisório antes da audiência
O inciso III do art. 68 permite que, sem prejuízo da contestação, a parte contrária peça a revisão do aluguel provisório já fixado, apresentando elementos que sustentem outro valor, e essa revisão pode ocorrer até a realização da audiência de instrução. O inciso V acrescenta que esse pedido de revisão interrompe o prazo para eventual recurso contra a decisão que fixou o valor provisório, o que dá à parte insatisfeita uma chance de reequilibrar o valor antes de escalar a discussão para uma instância superior.
Como se ajusta a diferença depois da perícia
Ao final do processo, com base na perícia de avaliação de mercado, a sentença fixa o aluguel definitivo, que pode ser maior, menor ou igual ao valor provisório praticado durante a tramitação. Se o aluguel definitivo for maior, o locatário deve a diferença acumulada desde a citação; se for menor, o locador é quem deve devolver o excesso recebido durante o período do provisório. Esse ajuste costuma ser calculado mês a mês, com atualização monetária, e é comum que a própria sentença já determine a forma de pagamento ou compensação dessa diferença.
Quando vale acompanhamento jurídico na revisional
Discutir se o aluguel provisório foi corretamente calculado, reunir elementos de mercado para pedir sua revisão antes da audiência ou entender o impacto financeiro da diferença que será apurada ao final são pontos que costumam pesar bastante no bolso de locador e locatário. Um advogado pode revisar o cálculo, apresentar os elementos de mercado necessários e acompanhar a ação revisional de forma remota, com triagem por WhatsApp e atuação em qualquer comarca, o que ajuda a decidir com mais segurança se vale contestar o valor provisório ou apenas aguardar a perícia final.
Perguntas frequentes
Recebo o valor cobrado a mais retroativo se o aluguel definitivo ficar menor que o provisório?
Sim, se o aluguel definitivo fixado na sentença for menor do que o provisório praticado, o locador deve devolver a diferença apurada desde a citação, geralmente com atualização monetária.
Posso me recusar a pagar o aluguel provisório enquanto discuto o valor?
Não é recomendável. O valor provisório é devido desde a citação, e o não pagamento pode gerar cobrança e discussão de inadimplência paralela à própria ação revisional, mesmo que você discorde do valor fixado.
O aluguel provisório vale a partir de quando o juiz assina a decisão?
Não. Ele retroage à data da citação, conforme o art. 68, II, da Lei do Inquilinato, e não à data em que a decisão foi proferida na audiência de conciliação.
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