Recuperação judicial do locatário: o despejo comercial continua possível
O inquilino pessoa jurídica do seu imóvel comercial pediu recuperação judicial, ou teve a falência decretada, e os aluguéis continuam em atraso. A primeira dúvida do locador costuma ser se o processo de recuperação trava automaticamente a ação de despejo, como acontece com boa parte das cobranças contra a empresa em crise. A resposta, hoje pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, é que não: o despejo por falta de pagamento segue seu curso normal, fora do juízo da recuperação.
O que o pedido de recuperação judicial suspende, e o que não suspende
O art. 6º da Lei 11.101/2005 determina que o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende, pelo prazo de cento e oitenta dias, o curso da prescrição e das execuções ajuizadas contra o devedor, incluindo atos de constrição sobre seus bens, o chamado stay period. Essa suspensão existe para dar à empresa em crise um período protegido, no qual ela pode negociar e apresentar o plano de recuperação sem o risco de ter o patrimônio disputado por credores individuais.
Por que a ação de despejo escapa dessa suspensão
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.171.089/DF pela Terceira Turma, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva em dezembro de 2024, decidiu que a ação de despejo por falta de pagamento não se submete ao stay period do art. 6º da Lei 11.101/2005, porque o imóvel locado não integra o patrimônio da empresa em recuperação: ele pertence ao locador, e a retomada da posse por meio do despejo não configura ato de constrição sobre bem da recuperanda. O tribunal também destacou que o locador não recebe a proteção específica que a lei reserva ao credor fiduciário ou ao arrendador mercantil, prevista no art. 49, § 3º, da mesma lei, mas justamente por isso ele também não fica preso aos efeitos protetivos da recuperação, podendo buscar a retomada pela via própria da locação.
Aluguéis vencidos após o pedido de recuperação são exigíveis normalmente
Um ponto importante dessa jurisprudência é que os aluguéis que vencem depois do pedido de recuperação judicial são créditos extraconcursais, ou seja, não entram no plano aprovado pelos credores e continuam plenamente exigíveis fora dele. Isso reforça a lógica de que a inadimplência posterior ao pedido, por si só, já autoriza o locador a ajuizar ou prosseguir com o despejo, sem precisar esperar autorização do juízo da recuperação.
A dívida anterior ao pedido segue outro caminho
Diferente dos aluguéis vencidos depois do pedido, os valores em atraso anteriores à recuperação judicial costumam se sujeitar ao concurso de credores, o que significa que o locador precisa habilitar esse crédito no quadro geral de credores, dentro do prazo e da forma que o processo de recuperação determinar, para tentar recebê-lo conforme as condições do plano aprovado. Separar claramente essas duas dívidas, a extraconcursal e a concursal, é o que organiza a estratégia do locador: cobrar o aluguel posterior pela via do despejo comercial, e ao mesmo tempo habilitar o crédito anterior no processo de recuperação.
Quando vale acompanhamento jurídico antes de agir
Calcular corretamente o que é anterior e o que é posterior ao pedido, reunir a documentação do contrato de locação e avaliar se vale a pena seguir com o despejo ou negociar a permanência mediante nova garantia são decisões que pesam no resultado financeiro do locador. Um advogado pode analisar o contrato, a situação da recuperação judicial da empresa locatária e conduzir tanto o despejo quanto a habilitação do crédito anterior de forma remota, com atendimento por WhatsApp e atuação em qualquer estado, sem que o locador precise acompanhar pessoalmente o processo de recuperação da outra parte.
Perguntas frequentes
Preciso pedir autorização ao juízo da recuperação judicial para ajuizar o despejo?
Não. Segundo a jurisprudência atual do STJ, a ação de despejo por falta de pagamento tramita normalmente perante o juízo cível ou de locações, sem depender de autorização do juízo da recuperação judicial.
E se a empresa locatária tiver a falência decretada, o raciocínio muda?
A lógica de que o imóvel não integra o patrimônio arrecadado tende a se manter, mas a falência decretada traz efeitos próprios sobre contratos em curso, o que reforça a importância de avaliar o caso concreto com apoio jurídico.
Os aluguéis atrasados antes do pedido de recuperação estão perdidos?
Não estão perdidos, mas seguem via diferente: costumam se sujeitar ao concurso de credores da recuperação judicial, exigindo habilitação do crédito no processo, com recebimento conforme as condições do plano aprovado.
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