Ação renovatória proposta no prazo: a permanência no ponto comercial durante o processo
O ajuizamento tempestivo da renovatória permite discutir a renovação e impede que o simples término do contrato seja tratado como ausência de título durante o processo. Isso não cria imunidade contra toda forma de despejo: inadimplemento, infração contratual ou outros fundamentos autônomos devem ser analisados separadamente.
O prazo decadencial que precisa ser respeitado antes de tudo
O direito à renovação se perde para quem não propuser a ação no prazo do § 5º do art. 51 da Lei 8.245/1991: entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes da data de finalização do prazo do contrato em vigor. Propor a ação dentro dessa janela é o que garante ao lojista o direito de discutir a renovação; fora desse período, o próprio direito de pedir a renovação já não existe mais, independentemente de qualquer outra condição do contrato.
Por que a propositura tempestiva afasta o risco de despejo imediato
O art. 74 disciplina o mandado de despejo quando a renovatória é julgada improcedente e o locador o requer na contestação. Assim, o mero vencimento do contrato discutido não autoriza, por si só, retirada imediata antes do julgamento. Essa proteção se refere ao fundamento ligado à não renovação; não afasta ação baseada em falta de pagamento ou outra causa legal independente.
O que a jurisprudência do STJ reforça sobre a natureza da renovatória
O Superior Tribunal de Justiça, ao tratar da ação renovatória, tem destacado seu caráter duplo: ela protege simultaneamente o fundo de comércio construído pelo lojista ao longo dos anos no ponto comercial e o direito de propriedade do locador, equilibrando os dois interesses dentro de um rito próprio. Esse equilíbrio é o que justifica a lei condicionar a retomada do imóvel a uma decisão de mérito desfavorável ao locatário, e não a uma simples expectativa do locador de reaver o espaço antes do fim do processo.
O que acontece se a renovação for julgada improcedente ao final
Se o pedido de renovação não for acolhido, qualquer que seja o motivo, o juiz determina a expedição do mandado de despejo, e a lei permite, no mesmo processo, a cobrança de aluguéis vencidos até a desocupação efetiva. O prazo de trinta dias para sair voluntariamente, quando requerido na contestação, é bem mais curto do que a antiga regra de até seis meses, o que reforça a importância de já organizar um plano alternativo de ponto comercial assim que a ação renovatória é ajuizada, sem depender apenas do resultado favorável.
Quando vale apoio jurídico logo no início da renovatória
Reunir a documentação exigida pela lei, como a prova dos requisitos da renovação e a indicação clara das condições oferecidas para o novo contrato, evita que a ação seja fragilizada logo na petição inicial. Um advogado pode calcular o prazo decadencial com margem de segurança, instruir a ação com os documentos certos e acompanhar a disputa sobre o valor do aluguel renovado, sempre com atendimento remoto, análise de documentos por WhatsApp e atuação para lojistas de qualquer estado, o que reduz o risco de perder o ponto comercial por um detalhe processual evitável.
Perguntas frequentes
Posso deixar de pagar o aluguel enquanto a renovatória está em andamento?
Não. A obrigação de pagar o aluguel continua vigente durante todo o processo, e eventual atraso pode gerar cobrança e outras consequências, mesmo que a renovatória ainda não tenha sido julgada.
O locador pode pedir a retomada do imóvel antes do fim da ação renovatória?
Em regra não. A retomada por meio de mandado de despejo só é determinada depois que a renovação é julgada improcedente, conforme o art. 74 da Lei 8.245/1991, e não durante a simples tramitação do processo.
Perdi o prazo de seis meses antes do fim do contrato, ainda posso propor a renovatória?
Se a ação não foi ajuizada dentro da janela entre um ano e seis meses antes do término do contrato, o direito de pedir a renovação se perde, e a discussão passa a ser outra, sem a proteção específica da ação renovatória.
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