Pelo que o dono do imóvel responde durante a locação
Aluguel não é uma via de mão única em que só o inquilino tem obrigações. O dono do imóvel também assume um conjunto de deveres que dura toda a locação, e ignorá-los costuma ser a raiz de conflitos sobre reparos, cobranças de condomínio e recibos. Esses deveres estão organizados no artigo 22 da Lei do Inquilinato. Vale conhecê-los para saber o que é razoável exigir do locador e o que, na verdade, corre por conta de quem mora no imóvel.
Entregar o imóvel em condições de uso e garantir o uso pacífico
O primeiro dever do locador é entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Uma residência deve ter instalações elétricas e hidráulicas funcionando; um ponto comercial precisa estar apto à atividade contratada. Problemas anteriores à locação, os chamados vícios ocultos, são responsabilidade do dono, ainda que apareçam depois.
Além de entregar em ordem, o locador deve garantir o uso pacífico durante todo o contrato. Isso significa não perturbar a posse do inquilino e responder por defeitos estruturais que surjam sem culpa de quem mora ali. É a contrapartida de receber o aluguel em dia.
Recibos discriminados e a proibição da quitação genérica
O artigo 22 obriga o locador a fornecer recibo detalhado das quantias pagas, vedando expressamente a quitação genérica. Na prática, o inquilino tem direito de ver quanto foi aluguel, quanto foi condomínio, quanto foi IPTU e quanto foram outros encargos, cada parcela separada.
Esse detalhamento não é burocracia. É a prova que protege o locatário em uma futura discussão de dívida e o que permite conferir se algum valor foi cobrado a mais. Recibo que diz apenas quitado, sem discriminar, não cumpre a exigência da lei.
IPTU, seguro e as despesas extraordinárias de condomínio
Salvo disposição diferente no contrato, cabe ao locador pagar os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, como o IPTU, e o prêmio do seguro contra incêndio. Também são dele as despesas extraordinárias de condomínio, aquelas que não se referem ao consumo do dia a dia.
Entram nessa categoria obras na estrutura do prédio, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e a constituição de fundo de reserva. Um exemplo comum de conflito: a cota de uma reforma na fachada do edifício é despesa extraordinária e não pode ser repassada ao inquilino como se fosse condomínio comum.
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