Taxa de contrato e cadastro no aluguel: a imobiliária pode cobrar do inquilino?

O artigo 22, VII inclui cadastro e idoneidade

O artigo 22, VII, da Lei 8.245/1991 atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação. O texto e expresso ao incluir entre elas as despesas necessárias para aferir a idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Portanto, analise cadastral e consulta de credito usadas para selecionar o candidato não se tornam cobrança legitima contra ele apenas porque foram executadas por empresa terceirizada.

O nome dado a tarifa não decide sua validade. E preciso verificar qual serviço foi prestado, quem o contratou e se ele integra a atividade de administração ou intermediação feita em favor do proprietário.

O que o artigo 22, inciso VII, realmente cobre

A previsão legal abrange não só a comissão de corretagem propriamente dita, mas também taxas ligadas à intermediação do negócio de locação em si, como a própria elaboração do contrato quando feita pela imobiliária que representa o locador. A lógica legal é simples: quem contrata o serviço de intermediação é o locador, e é ele quem deveria arcar com o custo correspondente a esse serviço prestado pela administradora contratada para conduzir todo o processo de locação.

Contrato, cadastro, credito e vistoria devem ser classificados

Elaboração do contrato pela administradora, cadastro, aferição de idoneidade do candidato ou fiador e outros atos necessários a intermediação entram na obrigação legal do locador. Uma cobrança separada não muda essa distribuição. A vistoria de entrada também exige cautela: se integra a administração e documenta o bem do proprietário, não deve ser repassada ao candidato por rotulo genérico.

Já despesas que a lei ou o contrato validamente atribuem ao locatário, como o premio do seguro de fiança previsto no artigo 23, XI, seguem disciplina diferente. A cobrança precisa ter fundamento identificável, e não apenas aparecer numa tabela da imobiliária.

Como reagir a uma exigência de pagamento antes da assinatura

Peça a tabela, o fundamento contratual, o destinatário do valor e a descrição do serviço antes de pagar. Se a verba remunera administração, intermediação, elaboração do instrumento ou aferição de idoneidade do candidato ou fiador, o artigo 22, VII, a atribui ao locador, mesmo quando a consulta é feita por empresa terceirizada. Recusar a tarifa não elimina a necessidade de fornecer documentos legítimos para análise cadastral.

Guarde anúncio, proposta, boleto e resposta da imobiliária. O artigo 43, I, trata como contravenção a exigência, por motivo de locação ou sublocação, de quantia além do aluguel e encargos permitidos; o enquadramento depende dos fatos e não deve ser proclamado sem examinar a cobrança. Para recuperar valor já pago, é preciso demonstrar quem recebeu, por qual rubrica e por que a obrigação era do locador.

O que pode caber ao locatário

O locatário paga aluguel e encargos legal ou contratualmente exigíveis, despesas de consumo, despesas ordinárias de condomínio quando comprovadas e o premio do seguro de fiança, entre outros itens previstos nos artigos 23 e seguintes. Isso não autoriza transferir a ele o custo de selecionar o pretendente ou o fiador, que o artigo 22, VII colocou expressamente com o locador.

Um serviço verdadeiramente autônomo, solicitado pelo próprio candidato e sem ser condição para participar da locação, exige analise do contrato e da utilidade entregue. Chamar a consulta obrigatória de 'serviço opcional' não basta para afastar a lei.

Formalizando a contestação de cobrança indevida

Quando o valor cobrado indevidamente já foi pago e a imobiliária resiste a devolvê-lo, reunir os comprovantes de pagamento e o contrato assinado, e submeter o caso a um advogado particular, com análise por WhatsApp, ajuda a formalizar a cobrança de restituição do valor pago sem respaldo legal, seja por negociação direta com a administradora, seja pela via judicial quando a negociação simplesmente não avança.